엄정숙 부동산 전문변호사(법도종합법률사무소)
"월세 계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않습니다. 몇 달을 기다리다 다급한 마음에 세입자 짐을 빼려고 들어갔더니 오히려 저를 주거침입죄로 신고하더라고요."
임대차 계약이 해지됐음에도 세입자가 집을 비워주지 않아 마음고생을 앓고 있는 집주인이 많다. 하지만 법적인 절차를 밟지 않고 강제로 세입자를 내보내냈다가는 오히려 집주인이 처벌을 받을 수도 있다. 전문가들은 이 같은 상황에서는 문자, 내용증명 등을 통해 해지통지를 하고, '부동산 명도소송'을 진행한 뒤 법적으로 강제집행 절차를 밟아야 기간과 비용 손실을 줄일 수 있다고 조언한다. 명도소송이란 계약기간이 끝났지만 세입자가 부동산 인도를 거부할 때 건물을 넘겨받기 위해 제기하는 소송을 말한다. 지난 해 대법원이 발표한 2020 사법연감에 따르면 2019년 한 해 동안 접수된 명도소송 사건은 총 3만 6709건으로 집계됐다. 2017년 3만 5566건, 2018년 3만 9400건 등 해마다 3만 건을 넘는 것으로 나타났다.
명심할 점은, 임대차계약이 해지됐다고 해서 집주인이 세입자의 동의 없이 들어간 경우 주거침입죄가 성립될 수 있다. 미리 세입자와 연락하고 협의를 해야 하는 이유다.
명도소송 전문 상담을 제공하는 법도 명도소송센터에 따르면 세입자가 나가지 않는다고 해서 성급히 단전과 단수 조치를 취하는 것도 법적 처벌을 받을 수 있다. 임대차 기간이 끝난 뒤 세입자가 나가지 않아 단전 조치를 한 것이 업무방해죄에 해당한다고 판단한 사례가 있기 때문이다. 반면 상가 임대차기간이 만료됐지만, 보증금이 남아 있지 않은 상태에서 연체한 세입자에게 미리 예고를 한 다음 단전과 단수조치를 했다면 정당행위에 해당하므로 업무방해죄가 성립하지 않는다고 한 대법원 판결도 있다.
이 밖에 명도소송 시에는 당사자를 특정하는 일이 중요하다는 것이 전문가들의 조언이다. 공동사업자가 있는지, 무단전대 한 사실이 있는지를 미리 확인해 소송에 대응해야 하는 점을 조언으로 꼽을 수 있다. 상가건물 또는 토지의 일부인지 등 인도목적물을 특정 하는 것도 중요하다. 목적물 특정이 정확하지 않은 경우 나중에 명도 강제집행을 하는데 문제가 생길 수 있어 주의 깊게 접근해야 한다.