엄정숙 부동산 전문 변호사
# "명도소송이 제기된 후에도 세입자가 임대료를 계속 연체한 채 나가지도 않아 괘씸한 마음에 건물 사용을 제한했습니다. 문제는 세입자가 영업을 방해했다며 저를 형사고소 했다는 겁니다. 잘못을 저지른 세입자가 적반하장으로 나오니 황당하기만 합니다"
명도소송 중 건물주의 섣부른 판단으로 오히려 세입자에게 고소를 당하는 경우가 적지 않다. 전문가들은 세입자에게 잘못이 있더라도 명도소송이 끝날 때까지는 무리한 행동을 삼가해야 한다고 당부한다. 임대차 관계에서 명도소송이 제기되는 상황은 대부분 건물주에게 경제적·심리적 피해가 많았다는 것을 의미한다. 이러한 탓에 위법을 저지른 세입자를 못마땅하게 여긴 건물주가 소송이 끝나기 전 감정적인 판단으로 세입자를 대하기 쉽다. 명도소송 중 건물주가 해서는 안되는 행동은 크게 3가지로 경우에 따라 형사 처벌이 따를 수 있다는 점을 명심해야 한다. 명도 분쟁에서 건물주가 흔히 저지를 수 있는 감정적 대응은 세입자가 점유 중인 목적물에 함부로 침입한다는 점이다. 이 과정에서 건물주는 내 건물 혹은 내 소유의 주택이니 위법을 저지른 세입자의 점유지에 찾아가 짐을 빼내는 상황으로 번지기 쉽다.
하지만 건물주의 이러한 행동은 형사법상 처벌 대상이 될 수 있다. 법률상 건물주는 세입자가 점유중인 목적물에 소유자라는 사실은 부정할 수 없다. 그러나 임대차 관계에 있다면 세입자가 위법을 저지른 상황에서도 점유자는 세입자이기에 동의없이 영업장이나 주거지에 함부로 들어간다면 영업방해죄나 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있다. 명도소송에서 건물주가 입는 피해는 세입자가 임대료를 연체하는 것에서 끝나지 않는다. 다른 세입자를 구해 정상적인 임대차 수익을 낼 수 있는 기회마저 박탈하기 때문이다. 소송이 끝나지 않은 상황에서 기존 세입자가 버틴다면 건물주는 신규 세입자를 구하더라도 법률상 임대차 관계를 맺을 수 없다. 새로운 세입자가 장사나 입주를 시작하려면 기존 세입자의 짐을 빼내야 하는데 이 과정에서도 주거 침입죄나 영업 방해죄가 성립될 수 있다. 따라서 합법적으로 기존 세입자를 내보낸 후 신규 세입자를 받아야 한다.
마지막으로 명도소송 중 건물주가 섣불리 판단할 수 있는 위험 요소는 세입자의 출입을 제한하는 행위이다. 세입자의 점유지에 함부로 침입하거나 짐을 빼내면 안된다는 사실은 알고 있지만 마음이 앞서다 보니 출입이라도 막겠다는 생각을 하기 쉽다. 만약 세입자의 동의 없이 점유물 출입을 제한한다면 권리행사방해죄로 처벌받을 수 있다.
권리행사방해죄는 타인의 점유 또는 권리의 목적을 방해함으로써 성립되는 범죄로 5년 이하 또는 700만 원 이하의 무거운 책임이 따를 수 있어 주의해야 한다.