엄정숙 부동산 전문 변호사
# "최근 매수한 건물에 신규 세입자가 들어왔지만, 계약을 앞두고 고민이 생겼습니다. 상가 임대차에서는 제소전화해가 필수라는데 문제는 신청 비용이 들기 때문입니다. 만약 제소전화해를 했다가 문제가 발생하지 않는다면 낭비가 되는 건 아닌지 망설여집니다."
상가 임대차에서 제소전화해는 세입자의 위법행위로부터 건물주의 피해를 예방하는 안전장치 중 하나다. 건물주 입장에서 제소전화해를 꺼리는 가장 큰 이유는 비용이 발생한다는 점이다. 수십 년 동안 한 세입자가 점포를 임차한다면 모를까 몇 년 사이에 나갈지도 모르는 세입자 때문에 비용을 투자하는 것을 아깝게 생각하는 경향 때문. 물론 단순하게 생각한다면 제소전화해를 신청하지 않을 시 당장 들어가는 비용이 없어 경제적으로는 절약이 될 수 있다. 하지만 문제가 발생한다면 법적 대응에 있어 상당한 비용과 시간이 소요된다. 가령 제소전화해를 하지 않은 상태에서 세입자가 위법을 저지른다면 건물주가 대응할 수 있는 법적 수단은 명도소송 뿐이다. 하지만 명도소송은 소송 절차에 필요한 법원 비용과 변호사 선임비를 합치면 수백만 원이 필요할 수 있어 건물주의 부담이 크다.
반면 제소전화해는 변호사를 선임하더라도 명도소송보다 현저히 낮은 금액으로 신청할 수 있다. 결과적으로 명도소송을 제기하게 된다면 제소전화해 신청 금액과는 비교가 안 되는 경제적 부담을 지는 셈이다.
다만 명도소송에서 건물주가 승소한다면 법률상 소송 비용을 세입자에게 청구할 순 있지만, 모든 금액이 받아들여지지는 않는 경우가 많아 결국 건물주의 손해가 크다고 볼 수 있다.
건물주가 제소전화해를 꺼리게 된다면 소송 비용에만 손해를 보는 것은 아니다. 명도소송에 필요한 시간만큼 손해가 가중될 수 있기 때문.
명도소송이 제기되는 대부분의 사유에는 세입자가 임대료를 연체해 발생한다. 문제는 세입자가 명도소송과 강제집행 과정이 끝날 때까지 나가지 않고 임대료 연체까지 저지른다는 점이다.
명도소송은 짧게는 수개월에서 길게는 1년 이상의 기간이 소요될 수 있다. 여기에 첨예한 대립이나 강제집행 기간까지 포함된다면 기간에 따라 쌓이는 임대료 연체로 경제적인 부담뿐 아니라 심적으로도 건물주의 피해가 가중될 수 있다.