[이대로면 전세사기 위기 반복] “전세 제도, 정부 시스템 변화 필요”

[전세사기 대거 터진 대전, 이대론 위기 반복된다]
서용원 공인중개사협회 대전지부장 “책임만 주어진 중개사…제대로 권한 주어져야”
장선훈 대전전세사기피해대책위 부위원장 “보증금액 기재 필요…공적 정보 분류돼야”
서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수) “적정 시세인지 파악…금융기관 역할 중요”

[충청투데이 조선교 기자] 전세 제도는 제정 민법 이후 1981년 첫 제정된 주택임대차보호법 등을 거쳐 현재에 이르기까지 수차례 보완됐다. 그러나 최근에는 무자본 갭투자 등 새로운 투기 형태와 이로 인한 깡통전세, 그리고 전세 사기 등 문제가 수면 위로 드러나면서 여전히 과도기적 상황이 전개되고 있다. 이와 관련해 업계 전문가와 전세 사기 피해자 등으로부터 앞으로 나아가야 할 방향에 대해 들어봤다.<편집자 주>

서용원 공인중개사협회 대전지부장

◆서용원 공인중개사협회 대전지부장 “책임·책무만 부여한 중개사, 권한도 달라”

“전세 사기가 빗발치면서 공인중개사는 가해자이면서 동시에 피해자인 상황이 됐다. 일부 사기에 가담한 중개사들도 있지만 그렇지 않은 경우가 당연히 더 많다. 그러나 현시점에선 책임만 쥐어줬을 뿐 제대로 된 권한을 주지 않아 중개사들도 사기를 예방하는 데 어려움이 있다. 다가구주택의 경우 한 호수, 한 주택에 여러 세대가 살면서 개별 등기가 되지 않아 확정일자 부여현황과 전입세대 열람원을 대조해도 정확한 상황을 알 수 없다. 이미 수차례 문제 제기를 했었는데 이러한 장부들을 일치할 필요가 있고, 또 이를 개인정보 동의서 등을 받아 확인해줄 수 있는 권한을 중개사에게도 줘야 한다고 본다. 권한만큼 책임을 지겠다는 거다. 임차인과 마찬가지로 중개사들도 임대인의 말만 믿을 수밖에 없는 구조다. 채권, 채무 등에 대해 개인정보라는 이유로 공개가 어렵다는데 아무나 열람하는 게 아니라 동의서를 받고 열람한다면 충분히 가능하다. 임차인의 알권리는 축소되고 정보의 비대칭이 심화되면서 사고가 계속 벌어지고 있는데, 이러한 피해가 더 큼에도 공적 정보가 아닌 개인정보로 규정하는 것은 문제가 있다. 전세 사고, 역전세난의 경우 무분별한 대출과 갭투자 성행 등으로 인해 야기됐다. 정부의 정책 때문이다. 정부 정책에도 일관성이 있어야 한다.”

서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)

◆서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수) “성장기엔 주거사다리, 이제는 보완 필요”

“전세는 우리나라의 관습법적 제도로 이자율이 상당히 높은 시절엔 임차인들이 주거사다리 용도로 활용한 좋은 제도였다. 이제까지 우리나라가 항상 성장기에 있었기에 부동산 가격이 상승하면서 보증금을 반환받는 데 문제가 없었다. 그러나 지금은 부동산 가격이 하락하면서 문제들이 드러나게 됐다. 금융권의 역할도 중요하다. 전세보증금 대출제도의 경우 양면성을 갖고 있다. 전세 대출을 원할하게 해주면 전세 시장이 상승하는 측면이 있고, 대출을 어렵게 하면 임차인들이 전세 주택을 구하지 못하는 어려움으로 이어지기 때문이다. 다만 금융기관에서 적정 시세인지 여부 등을 파악해 전세 대출을 진행하는 주의 의무를 기울일 필요가 있다. 이와 함께 임차인이 임대인의 정보를 계약하기 전에 정확하게 파악할 수 있는 자료들이 필요하다. 특히 이를 중개하는 중개사들에게도 임차목적물 등에 대한 권리를 부여해 임대인에 대한 정보를 파악하고 임차인에게 안내할 수 있도록 해야 임차인의 사고를 예방하는 데 도움이 될 것이다. 정부의 입장과 같이 개인정보가 문제라고 하더라도 임대 의뢰를 받은 물건에 대해서만 권한을 주면 충분히 가능할 것으로 본다.”

장선훈 대전전세사기피해대책위원회 부위원장

◆장선훈 대전전세사기피해대책위원회 부위원장 “공적 정보, ‘개인정보’로 막지 말아야”

“전세 제도 자체가 나쁜 것은 아니다. 그러나 전세 사기의 근본적인 원인은 부동산등기법과 임대차보호법이 시스템상으로 잘못됐다는 점이다. 다가구주택에 피해자가 많이 나올 수밖에 없었던 것은 변제 선순위와 보증금 총액을 확인할 수 있는 방법이 없었기 때문이다. 특히 신축 건물에 피해가 집중됐는데 신축의 경우 실제 건물에 대한 가치를 알 수 있는 방법이 없다. 신축 건물이 준공되면 반드시 감정평가를 받아 감평액을 등기에 기재할 수 있도록 조치해야 한다. 이와 함께 등기법상 시스템을 개선해 등기부 등본에 총 보증금액을 기재하는 방안 등도 검토돼야 한다. 이러한 부분은 우리나라에서만 관리가 되지 않고 있다. 개인정보란 이유 때문인데 전입신고와 임대차 계약을 마친 상황이라면 당연히 보증금액을 표기할 의무가 있다고 보며 이러한 부분은 공적 정보로 분류돼야 한다. 과거 1990년대 정부에서 주택보급을 늘리기 위해 다가구주택을 짓기 시작했는데 지난 30여년간 관리 규정이나 법안 등에 대한 개정 작업은 전무했다. 보급량만 늘리고 시스템은 만들어 놓지 않았다. 이미 과거에 갭투자가 활성화되면서 ‘언젠가 터질 것’이라는 리스크를 예견하는 지적도 적지 않았다. 이를 바로잡지 못한 과실을 인정하고 제도 개선과 시스템 구축에 힘을 쏟아야 한다.”

조선교 기자 [e-mail]