‘PF부실’ 위기를 발판으로… 패러다임 전환 필요

현 PF 구조, 시공사에 리스크 집중
금융권 미미한 자기자본 지분 투자
시행사 열악한 자본 구조 등 ‘문제’
현재 구조 고착화시 위기 반복돼
전문가 “선진형 PF와 차이 줄여야”
금융기관 리스크 분석 선진화 의견도

대전 부동산 = 충청투데이 그래픽팀. 

[충청투데이 조선교 기자] 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제로 촉발된 최근의 부동산 위기를 금융 구조 개선의 신호탄으로 삼아야 한다는 지적이 나온다.

그동안 PF 구조에 대한 문제 제기가 꾸준했던 만큼 패러다임을 전환하는 계기가 돼야 한다는 목소리다.

23일 국토연구원이 발간한 연구자료 등에 따르면 1997년 외환 위기 전후로 국내 부동산 금융 구조는 크게 변화했다. 기존 사회적간접자본(SOC) 등에 주로 사용되던 PF 대출이 부동산 개발사업에서 본격적으로 활용됐다.

이와 함께 유동화 부족 등으로 어려움을 겪던 건설사를 대신해 시행사가 토지매입에 나서며 시행사·시공사 개발의 구조가 안착했다.

PF를 통한 사업 추진은 여러 문제점을 품은 채 활발히 이뤄졌고 2008년 글로벌 금융 위기에는 대형건설사들이 줄줄이 워크아웃 절차를 밟게 되는 단초가 됐지만 현시점까지 과도기적 형태로 유지됐다. 우선은 현 PF 구조와 관해 시공사에 리스크가 과도하게 집중됐다는 점이 가장 큰 문제로 꼽힌다.

사업이 지연되거나 저조한 분양률로 인해 유동성 문제가 발생하면 준공과 사업 전사에도 위험을 받게 된다.

특히 대출금 회수가 어려워져 PF 대출이 부실화된다면 시행사의 부실채권을 시공사가 책임져야 한다.

사업 규모에 따라선 한 사업장의 부실화만으로도 시공사가 재무 건전성 불안을 겪게 되거나 부도로 까지 이를 수 있다. 특히 현행 구조에서는 시공사의 부실이 프로젝트 부실로 직결되는데, 프로젝트의 부실화 여파가 시공사에 영향을 미치면 다른 프로젝트의 부실로 이어질 가능성이 높고 금융기관 부실로도 연계될 수 있다.

이와 함께 현행 부동산 금융 구조에서는 시행사의 열악한 자본 구조, 금융권의 미미한 자기자본 지분 투자 등이 문제로 꼽힌다.

현 체제에서는 금융권에서 대출로 일정 수준의 이윤을 확보하는 수준에 머무르고 있는데 자체적으로 프로젝트를 판단하고 자본을 투입할 수준에는 이르지 못하고 있다.

이와 관련해 일각에선 해외 PF 구조 등과 같이 패러다임을 전환해야 한다는 지적이 제기된다.

현시점에서 위기를 이겨내더라도 현재 구조가 고착화될 경우 사태가 반복될 것이란 이유에서다.

해외에선 사업자가 자기자본과 후순위 대출 등으로 토지비와 초기 사업비를 조달한 뒤 기성에 따라 선순위대출이 공사비 등의 사업 비용으로 지급되고 있다. 반면 국내 구조는 토지비 관련 대출과 수분양자의 선분양 대금으로 사업비 충당이 가능하고 브릿지론 또는 시공사 대여금을 활용하면 사업자의 자기자본 투자는 확연히 줄어든다.

서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)은 "한국형 PF와 선진형 PF의 근본적인 구조의 차이점을 줄여나가고 시행사의 자금 투입 규모를 증가시켜야 한다"며 "금융기관에서도 PF 대출을 일으킬 때 리스크 분석 기법을 선진화해야 한다"고 강조했다.

조선교 기자 [e-mail]