세종 미개발부지 규제완화… ‘특혜 시비’ 차단이 먼저

무조건적 용적률 상향땐 토지매입 민간 시행사만 특혜 받는 구조로 전락할 가능성
‘공공환수성 조건부 인센티브’ 도입 통해 도시 인프라 확충 선순환 구조 마련해야

세종시 아파트 단지. 사진=연합뉴스.

[충청투데이 강대묵 기자] 세종시 경제활성화 대책인 ‘도심 내 미개발부지 복합용도개발’의 속도감 있는 정책 추진이 요구된다.

다만 토지를 매입한 민간시행사만 배불리는 ‘특혜 시비’ 사전 차단을 위해선 각종 규제완화 시 강도 높은 ‘공공환수성 조건부 인센티브’가 뒷받침돼야 한다는 목소리가 높다.

특히 용적률 상향 시 공실률을 부추기는 상업시설은 원천 배제하고, 기타 용지를 대상으로 규제완화가 이뤄져야 한다는 전제가 깔린다. 행정수도 시대를 대비해 도시개발 활력을 이끌 최민호 세종시장의 ‘묘안’이 주목된다.

21일 세종시에 따르면 시는 최근 경제활성화 대책의 하나로 ‘도심 내 미개발부지 복합용도개발 추진’ 내용을 발표했다.

민관복합개발 등 민간투자 유도가 가능한 모든 방식과 수단을 강구한다는 게 골자다. 방식은 용적률 상향, 용도규제 완화 등이 거론된다.

이 가운데 규제완화로 도시개발을 이끈 타 지역 사례가 주목된다.

서울시는 지하철 출입구를 건물 안에 이전·설치하면 용적률 등 인센티브를 준다.

부산시는 창의적 디자인을 적용한 건축물에 높이 제한 완화 등의 인센티브를 부여한다.

세종시는 도시계획 조례에 따라 중심상업용지 용적률은 1300%, 해제지역은 600% 이하로 규제한다. 행정중심복합도시는 층수가 15층 이하로 적용되는데, 이는 신도심 도로 여건과 무분별한 개발을 차단하기 위함이다.

하지만 부동산 업계는 침체기가 확산해 각종 규제 완화가 필요하다는 입장이다. 토지 매입 후 건축비 상승 등으로 공사를 착수하지 못하는 사례가 늘고 있는 게 배경이다.

세종시의 한 시행사 관계자는 "건축비가 크게 상승해 현재 규제로는 PF(부동산 프로젝트파이낸싱) 조차 일으키기 어렵다"며 "용적률과 업종제한 등에 대한 규제가 완화되면 개발사업에 탄력이 붙을 것"이라고 전했다.

관건은 규제완화에 대한 ‘명분과 목적’이다. 무조건적인 규제완화는 ‘특혜 시비’를 부를 가능성이 높다. 때문에 용적률 인센티브로 시행사가 추가 수익을 얻게 될 경우 공공사업으로 환원해야 한다는 것이다. ‘민간개발 활성화-공공환원-도시 인프라 확충’의 선순환 구조가 요구되는 만큼, 공공환원 방식 검토가 필요하다.

이런 구조는 재정난을 겪는 세종시가 민간자본을 활용해 도시 인프라 확충을 이끌 대안으로 부각되고 있다.

도시개발 전문가는 "용적율 상향시 상업시설 증가를 제한해 상가 공실 증가를 방지하고 민간시행사의 늘어난 개발이익 일정비율을 세종시가 공공환수할 수 있는 방안을 마련할 필요가 있다"며 "민간투자 활성화 정책을 통한 개발이익을 시민과 공유할 수 있는 모델"이라고 설명했다.

강대묵 기자 [e-mail]