엄정숙 부동산 전문 변호사
# "세입자가 임대료를 연체해 명도소송을 제기했습니다. 문제는 명도소송이 진행되는 동안에도 임대료 연체가 계속되었고 심지어 제가 승소했음에도 세입자는 장사를 하면서 시간을 벌고 있다는 겁니다. 임대료는 쌓여가는데 시간은 자꾸 흐르고 막막하기만 합니다."
명도소송을 경험한 건물주 가운데는 강제집행까지 걸리는 기나긴 시간 싸움에 마음고생을 토로하는 경우가 적지 않다. 제소전화해 제도를 이용하면 강제집행까지 걸리는 비용과 시간에서 이득을 볼 수 있다.
상가 임대차에서 세입자가 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버틴다면 건물주는 강제집행을 하기 위해 명도소송을 고려할 수밖에 없다. 하지만 명도소송은 승소 판결문이 나오기까지 상당한 시간이 필요하고 세입자가 항소라도 한다면 강제집행까지의 시간이 더 지체될 수 있다. 만약 건물주가 제소전화해를 사전에 신청했더라면 위법행위의 방지뿐 아니라 강제집행까지 시간도 단축했을 것이다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
상가 임대차에서 명도소송을 제기하는 궁극적인 목표는 위법을 저질렀음에도 나가지 않는 세입자를 합법적으로 내보내기 위함이다. 즉 강제집행 절차를 밟기 위한 목적이 크다고 볼 수 있다.
하지만 명도소송에서 강제집행을 하려면 승소 판결문이 필요하다는 전제조건이 따른다. 다시 말해 명도소송이 끝나기 전까지는 세입자를 내보낼 수 없다는 뜻. 아울러 소송이 끝나기 전까지는 관련된 비용과 시간적 부담을 건물주가 져야 하는 상황이 된다.
반면 이러한 상황에 제소전화해가 성립된 상가 임대차라면 이야기는 달라진다.
제소전화해 조서는 판결문과 동일한 집행권원이다. 집행권원이기에 소송을 하지 않고도 나가지 않고 버티는 세입자를 상대로 바로 강제집행 신청이 가능하다.
명도소송을 통한 강제집행 절차의 문제점은 이뿐만이 아니다. 세입자가 명도소송의 단점을 악용할 수 있다는 점이다.
명도소송 과정에서 건물주의 피해가 커지는 이유는 소송 이전에도 임대료를 연체한 세입자가 소송 중에도 여전히 임대료를 연체하는 경우가 많다. 심지어 임대료를 연체한 것도 모자라 장사까지 하면서 이득을 취하는 경우도 적지 않다.
제소전화해의 최대 장점은 강제집행 절차를 바로 밟을 수 있다는 점에서 명도소송과 큰 차이가 있다. 세입자가 시간을 끌면서 이득을 볼 여유가 없어 건물주의 피해가 상대적으로 적다.
한편 제소전화해는 강제집행까지 소요되는 시간적인 이득 외에 절차 비용에서도 명도소송 대비 훨씬 경제적이다.
명도소송은 소송에 필요한 법원 비용과 변호사 비용까지 더하면 수백만 원에 육박하는 경제적 부담을 안게 된다.
여기에 강제집행 절차에서도 비용이 따르고 세입자의 위법행위로 이미 상당히 많은 경제적인 피해가 생긴 건물주의 부담이 가중 된다고 볼 수 있다.
만약 제소전화해를 이용한다면 변호사를 선임하더라도 명도소송 대비 현저히 낮은 금액으로 법적 대응이 가능하다.
부동산 인도 과정도 명도소송 대비 상당히 빠르기 때문에 추가적인 피해를 줄일 수 있는 법적 제도다.