엄정숙 부동산 전문 변호사
"제 소유의 건물에 신규 세입자가 들어와 계약하려고 합니다. 문제는 사무 용도의 점포다 보니 세입자가 내야 하는 임대료가 적어 제소전화해를 해도 되는지 판단이 서지 않습니다. 세입자가 임대료를 연체하는 건 아닌지 걱정도 되는데 제소전화해를 해야 할까요?."
임대료가 적은 상가 임대차에서 제소전화해 신청 여부를 두고 혼란을 겪는 건물주들이 적지 않다. 전문가들은 임대료가 적은 상가 임대차에서는 제소전화해 신청을 하지 않는 경우가 많다고 조언한다.
제소전화해는 상가 임대차에서 악덕 세입자의 임대료 연체 방지수단으로 활용되는 경우가 있다. 다만 임대료가 적은 상가 임대차에서는 제소전화해가 꼭 필요한가를 두고 결정하기가 쉽지 않은 게 사실이다. 만약 세입자의 임대료 연체로 인한 피해를 예방하는 용도로 제소전화해를 활용한다면 임대료가 적은 상가 임대차에서는 적합하지 않을 수 있다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.
제소전화해의 최대 장점은 세입자의 임대료 연체로 발생할 수 있는 피해를 예방할 수 있고 문제가 생긴다 하더라도 보다 간편하게 해결할 수 있다는 점이다.
가령 상가 임대차는 대부분 임대료가 상당히 높아 세입자가 임대료를 몇 개월만 연체해도 보증금이 위협받는 상황이 생길 수 있다. 때문에 제소전화해를 하지 않은 상태에서 임대료 연체가 계속된다면 건물주의 피해가 커지기 마련이다.
만약 제소전화해를 신청해둔 상가 임대차라면 세입자가 법률상 계약해지에 해당하는 임대료를 연체했더라도 빠르게 강제집행을 할 수 있다. 따라서 강제집행까지 걸리는 시간이 상당히 짧기에 임대료 연체에 대한 피해가 상대적으로 적다.
반면 임대료가 적은 상가 임대차의 경우는 어떨까.
제소전화해는 원칙상 임대료에 따라 신청이 불가한 규정은 없다. 즉 임대료가 적다고 하더라도 제소전화해 신청은 가능하다는 말. 하지만 현실에서는 임대료가 적은 상가 임대차에서는 제소전화해를 하지 않는 경우가 많다.
제소전화해는 법을 지키지 않는 악덕 세입자의 임대료 연체로 인해 건물주가 받을 수 있는 피해를 최소화할 수 있다. 다시 말해 피해를 예방하는 일종의 보험인 셈이다. 그런데도 임대료가 적은 임대차에서 제소전화해를 꺼리는 이유는 제소전화해가 성립되는 과정에서 비용이 발생하기 때문.
제소전화해에서 비용을 투자한다는 것은 큰 위험을 예방하고자 하는 목적이 크다. 하지만 임대료가 낮은 상가 임대차에서는 제소전화해에 들어가는 비용대비 임대료 연체에 관한 위험부담이 현저히 낮기에 제소전화해를 하지 않는 결과로 이어진다.
대표적으로 사무실 용도로 사용하는 상가 임대차에선 손님이 오가는 영업장보다는 임대료가 적기 때문에 제소전화해를 맺는 사례가 드문 게 현실이다.