엄정숙 부동산 전문 변호사
# "앞으로도 계속 장사를 하고자 계약을 갱신할 생각입니다. 문제는 계약 기간 중 임대료를 몇 번 연체한 적이 있다는 겁니다. 임대료가 3기 이상 연체되면 권리금회수도 어렵다는데 계약이 갱신되면 임대료를 연체한 사실도 새롭게 갱신되는지 궁금합니다."
세입자 가운데는 임대료 연체에 관한 상식이 부족해 권리금회수 시 건물주와 갈등을 빚는 일이 종종 발생한다. 법률상 세입자가 3기 이상 연체하면 권리금회수를 주장할 수 없다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
상가 임대차에서 3기 이상의 임대료 연체는 세입자에게 많은 불이익이 따른다. 특히 계약이 갱신될 경우 이전에 연체된 사실이 그대로 유지되는지 숙지할 필요가 있다"고 지적했다. 이어 "만약 기존 계약 기간 중 임대료 연체 사실이 있다면 계약이 갱신되더라도 그 사실은 그대로 유지되어 권리금회수 시 불이익이 생긴다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자가 3기 이상 임대료를 연체할 경우 권리금보호가 되지 않는다고 규정하고 있다. 다만 임대료 연체 사실이 한 계약 기간에만 국한되는지 갱신된 계약 전체가 포함되는지를 두고 혼란이 생길 수 있다.
더욱이 상가 임대차에서는 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있고 갱신 때는 종종 임대료가 인상되기도 하기 때문. 하지만 법률에서 말하는 세입자의 임대료 연체 사실은 건물주와 계약한 기간을 모두 포함한다는 점을 명심해야 한다.
상임법에서 규정한 ‘3기에 해당하는 임대료 연체’에 대해 건물주와 세입자 모두 잘못 이해하는 부분도 존재한다.
대표적으로 3기에 달하는 임대료 연체가 횟수를 의미하는 것인지 아니면 금액을 말하는 것인지 혼란을 겪을 수 있다.
먼저 법률에서 말하는 3기의 임대료 연체란 횟수가 아닌 금액이 우선시 된다. 가령 월 임대료가 100만 원이라고 할 때 세입자의 임대료 연체가 총 300만 원에 이르렀다면 3기의 임대료 연체로 볼 수 있다. 반면 세입자가 임대료를 연체한 횟수가 3번이더라도 그 금액이 300만 원에 이르지 않았다면 권리금회수가 가능하다.