엄정숙 부동산 전문 변호사
"새로운 세입자가 들어와 제소전화해를 할 예정입니다. 제소전화해의 장점은 세입자의 임대료 연체를 예방할 수 있다고 하던데 단순히 그것뿐인지 궁금합니다. 만약 다른 불법적인 행위를 했을 때 명도소송을 따로 해야 하나 걱정입니다."
상가 임대차에서 제소전화해는 명도소송이 필요한 순간을 대처하는 많은 장점이 있다.
하지만 건물주들 사이에선 단순히 세입자의 임대료 연체를 막는 수단으로만 알고 있는 경우가 많다. 제소전화해로 막을 수 있는 세입자의 위법행위는 임대료 연체를 포함해 크게 3가지를 대비할 수 있다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다
제소전화해로 막을 수 있는 세입자의 위법행위 첫 번째는 세입자의 임대료 연체 방지다. 세입자의 3기 이상 임대료 연체는 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상 계약해지가 가능하다. 이 경우 상임법은 건물주에게 임대한 점포를 돌려주라고 규정하고 있다.
때문에 제소전화해에서는 세입자의 임대료 연체가 3기 이상 발생하면 신속하게 건물주에게 건물을 돌려줘야 한다는 조항을 기본적으로 넣게 된다.
만약 현실에서 3기이상 세입자의 임대료 연체 사실이 발생한다면 건물주는 계약 해지를 통할 수 있고 그런데도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 강제집행까지 진행할 수 있는 권한이 생긴다. 무엇보다 이러한 사실을 세입자도 알고 있기 때문에 심리적으로 임대료 연체를 하지 않으려는 행동으로 이어지기도 한다.
두 번째는 부당이득방지 효과가 있다는 것이다. 명도소송(건물을 비워달라는 소송) 과정에서 위법을 저지른 세입자가 건물주들을 괴롭게 하는 건 강제집행이 나오기 직전까지 버틸 수 있다는 점이다.
이 경우 건물주는 지체되는 시간만큼 경제적인 손실과 세입자의 부당이득까지 감수해야 한다. 부당이득이란 임대료를 내지 않으면서 장사를 계속해 이익을 챙겨가는 행위를 말한다. 반면 제소전화해를 한 임대차에서는 세입자가 버티면서 부당이득을 챙길 여유가 크지 않다.
명도소송은 강제집행까지 진행되는 시간이 상당히 소요된다는 것에 반해 제소전화해는 세입자가 퇴거를 거부하는 즉시 강제집행을 신청할 수 있다.
세 번째는 법률상 정해진 위법 사항을 대부분 방지할 수 있다는 것. 이는 제소전화해 성립 당시부터 조항에 넣을 수 있다. 반면 명도소송은 세입자의 위반 행위에 관한 사실관계를 입증해야 하기에 첨예한 대립이 생길 경우 시간이 더 지체될 수 있다는 문제가 있다.
제소전화해는 세입자와 합의로 조항을 작성하기 때문에 이 같은 사실을 세입자 역시 숙지하고 있기 때문에 현실에선 위법 사항이 잘 발생하지 않는 효과가 있다.