고금리에 장사 없다… 충청권 새해도 집값 하락 전망

대전
高금리로 거래 절벽 심화 계속될듯
분양시장 성패 분양가·입지에 달려
세종
폭등하다 지난해 하락폭 전국 최대
3억 떨어진곳도… 상승 전환 어려워
충북
청주 물량 1만6천세대 과잉 우려
대규모 입주로 하락폭 커질 전망
충남
매수수요 감소 ‘L자형 침체’ 이어져
2만세대 분양 예정… 미분양 우려도

한 부동산 중개업소의 매물 정보. 사진=연합뉴스.

[충청투데이 심형식 기자] 2022년 충청권 부동산 시장은 금리 인상에 급격히 얼어붙었다. 한국은행 기준 금리가 5월 1.75%에서 12월초 3.25%로 1.5%p가 급격히 상승했다. 한때 아파트 가격 상승 폭이 전국 1~2위를 기록한 세종과 대전은 물론 충남과 충북까지 하락으로 돌아섰다. 정부가 부동산 부양책으로 조정대상지역까지 풀었지만 높아진 금리로 인한 매수심리 위축에 하락장세는 좀처럼 반전되지 못한 채 2022년 한 해가 저물었다. 변곡점에 선 2023년 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것이고 하방 압력을 상승 반전시킬 관전 포인트는 무엇인지 충청투데이는 2023년 충청권 부동산 시장을 전망해 본다.

◆대전-고금리 앞 하락장세 당분간 지속…분양시장 승패는 분양가

2023년 새해 대전 부동산 시장 전망은 밝지 않다. 여전히 높은 금리로 매매 심리가 꽁꽁 얼어붙어 거래 절벽이 심화되고 있다는 진단이다. 미국발 금리 인상 기조가 마무리되지 않은 상태로, 추가 상승 폭이 어느 정도일지가 초미의 관심인 상황. 이런 가운데 지난해 이월된 물량을 포함 올해 상반기에도 숭어리샘을 비롯한 재개발·재건축 및 도안2단계에서 분양 물량이 쏟아질 것으로 예상된다. 전문가들은 대전 분양시장의 관건은 ‘분양가’로 보고 있다.2022년 하반기 알짜단지들의 분양 대전에서 3.3㎡당 평균 1374만원의 저렴한 분양가를 내세운 ‘갑천2블록 트리풀시티 엘리프’가 완판, 유일한 승자였던 점을 복기하면서다. 이 때문에 2023년 분양시장은 입지와 분양가로 옥석가리기가 펼쳐질 것으로 보고 있다.

또한 정부의 부동산 정책이 규제 완화로 포커스가 맞춰지면서 무주택자들의 내집 마련의 기회가 올 것으로도 보고 있다.

과거 정부가 주택보유 억제 정책을 펼쳤던 것과 반대로 이번 정부는 조세, 세재 등 주택 보유 부담을 덜어주는 방향으로 정책이 펼쳐지고 있다는 점에서다.

정재호 목원대 부동산금융보험융합학과 교수는 "올해 부동산 시장의 포인트는 금리와 심리다. 지금 금리가 더 올라갈 가능성 때문에 시장이 좋지 않을 것이란 걱정에 매수 심리가 얼어붙어있다"며 "적어도 올해 상반기까진 하향세가 이어질 것이다. 다만 하락폭은 줄어들 수 있을 것으로 본다. 금리가 많이 올랐고 떨어질 수 있다는 심리적인 저항선이 생기면 그런부분이 작동돼서 다시 매수심리가 살아난다는 것이다"고 내다봤다.

◆세종-천도론에 폭등했지만 전국 최대 하락폭…악화일로

세종시 부동산 경기는 ‘악화일로’다.

지난해(2022년도) 부동산 각종 통계에서 ‘전국 최대 하락폭’의 불명예를 이어온 세종시.

대내외 악재로 인해 매매가격의 상승전환은 당분간 쉽지 않을 것이라는 게 전문가들의 공통된 시각이다.

세종시 부동산 시장은 지난 2020년 천도론에 힘입어 매매가격이 1년새 42.8% 폭등했다.

하지만 2021년 10월부터 집값의 내리막길을 걷고 있다.

지난해 조정대상지역 해제 등 규제가 완화됐지만, 고금리 여파로 매수심리는 회복되지 못하고 있다.

신도심 내 저평가 지역인 고운동·아름동·종촌동은 전용면적 84㎡ 타입의 실거래가격이 4억 원 초반까지 내려오면서, 2022년 최고가 대비 3억 원 수준 급락했다.

전용면적 59㎡의 경우 2억 원 후반대의 거래물건도 등장했다.

매매가 상승을 주도했던 새롬동도 역시 전용면적 59㎡ 타입이 4억 원 후반대로 폭락했다.

세종시 부동산 업계 관계자는 "세종시 부동산은 천도론에 힙입은 2020년 매매가격이 40%가 넘게 폭등한 탓에 지나친 거품을 껴안은 지역으로 분류되고 있다"면서 "국회 세종의사당 등 각종 호재가 있지만 이는 선반영 된 부분이다. 세종시 부동산 시장의 회복은 예측하기 매우 어려운 시점"이라고 말했다.

◆충북-아파트 공급 과잉 우려…대규모 입주에 하락폭 커질수도

지난해 하반기부터 하락세가 시작된 충북은 청주를 중심으로 올해도 약세를 이어갈 것으로 전망된다. 특히 청주 지역에는 지난해 예정됐던 아파트 공급이 밀리면서 공급 과잉이 될 것이라는 예상이 나오고 있다.

올해로 연기된 청주 지역 공급물량은 1만 1000여세대다.

올해 공급예정이었던 물량까지 합하면 1만 6000여세대에 이른다.

건설자재 원가 상승, 금리 인상에 따른 부동산 경기 침체로 올해 공급 역시 불투명하긴 하다.

하지만 건설사 입장에서는 이미 확보한 부지에 대해 무한정 공급을 미룰순 없기 때문에 대량 공급에 따른 미분양은 피할 수 없을 것으로 전망된다.

청주 지역은 또 대규모 입주도 변수가 될 것으로 보인다.

청주시 흥덕구 오송바이오폴리스 오송역파라곤센트럴시티 1차 등 약 1만세대의 입주가 예정돼 있다. 대규모 입주 물량은 대량의 매물로 이어진다.

부동산 경기가 하락한 시점에서 이 같은 대규모 매물을 수요가 받쳐줄 수 있을지는 미지수다.

이 때문에 금리인상이 멈추고, 정부가 부동산 가격 부양을 위한 정책을 내놔도 최소한 상반기까지는 부동산 가격 하락을 피할 수 없다는 시각이 지배적이다.

다만 하반기에는 반등하지 않겠냐는 의견도 있다.

다만 내년 거시경제 흐름이 예측이 어려운 상황이기 때문에 부동산 가격 반등 시점을 점치기 어렵다는 의견이 더 많다.

윤창규 한국공인중개사협회 충북지부장은 "내년 충북은 청주를 중심으로 공급도 많지만 입주 물량이 많은 점도 주목할 부분"이라며 "금리 인상으로 어려운 상황에서 입주시기에 맞춰 내놓는 매물이 많아지면 가격 하락폭이 더 커질 수도 있다"고 전망했다.

◆충남-U자형 반등 아닌 L자형 침체…2만세대 분양에 미분양 우려도

올해 충남의 부동산은 ‘침체 안정화’를 이어갈 것으로 전망되고 있다.

주택시장이 회복세를 갖는 ‘U자형 반등’이 아닌 ‘L자형 침체’로 이어진다는 것이다.

충남도 전국과 마찬가지로 계속해서 이어지고 있는 고금리 기조와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 부동산 매수 수요가 감소할 것으로 전망되고 있다.

전문가들은 특히 충남의 경우 주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서, 내년까지 천안과 아산 지역을 중심으로 약 2만 세대 가까이 분양될 것으로 전망되고 있다고 전한다.

여기에 충남 외부 청약 수요가 늘어나지 않을 것으로 보이면서, 미분양도 증가할 수밖에 없다고 주장한다.

최악의 경우 부동산 거래 절벽으로 인한 세수 감소로 지방자치단체의 어려움으로까지 이어질 수 있다는 경고가 나오고 있다.

이영행 단국대 정책경영대학원 교수는 "국내정세를 넘어 세계정세 흐름이 좋지 않은 상황에서 부동산 경기가 좋아질 수는 없고 충남도 마찬가지"라며 "부동산의 하향안정화로 부동산 거래가 되지 않으면 세수 감소로 이어져 지방자치단체의 어려움으로까지 이어질 수 있다"고 경고했다.

심형식·강대묵·박현석·김지현 기자 [e-mail]