[시리즈] 도심 고밀·민관 공동개발 부진한 대전, 미국 성공사례서 배우자
<글 싣는 순서>
2 타워팰리스에 임대주택이?…허드슨야드 아파트에 임대주택 어떻게
③ 벌집 구조물, 고층 전망대…새 랜드마크로 도시경쟁력, 관광객↑
④ 폐철로를 공원으로…‘하이라인 파크’서 대전선 활용 답을 얻다
⑤ 새 상권 형성으로 일자리 창출, 지역 경제도 견인
⑥ 도심 내 주택공급 성공 동력 된 뉴욕시의 다양한 지원 프로그램
⑦ 도시 속 도시…주택공급은 물론 재개발 통한 도시재생까지
⑧ 뉴욕 성공사례서 그려본 대전 ‘도심 고밀·민관 공동개발’
저소득층 위한 계층혼합형 용도지역제
임대주택 공급시 다양한 인센티브 부여
초대형 고층 주거용 콘도 15허드슨야드
391세대 중 106세대는 임대주택 사용
고소득자·저소득자 ‘한지붕 더부살이’
통 큰 세제 감면책… 민간 투자 불러들여
뉴욕시, HYIC·HYDC 설립 공공개발
하이라인 공원 등 연계 개발 환경개선
민간 개발사 릴레이트에 사업 기반 제공
공공성·사업성 모두 확보… 상호 이익↑
[충청투데이 박현석 기자] 미국 뉴욕 허드슨야드 개발은 정부의 파격적이고 체계적인 지원과 조정자 역할, 공공과 민간 간 파트너십을 통해 도시 속 새로운 도시 공간을 창출한 도시 재생의 큰 성공 사례로 꼽힌다.
슬럼화 된 철도기지창에 공공이 정책지원을 통해 민간 자본을 투입시키면서 몇 년 새 뉴욕의 새로운 핫 플레이스로 부상시킨 것.
허드슨야드 프로젝트가 성공한 데는 미국의 다양한 도심주택 공급 대책이 큰 구실을 했다.
도심 주택 공급 정책 중 하나인 민관협력사업(PPP:Public Private Partnership)을 통해 공공은 공공환경 개선을 목적으로 하고, 낮은 세제 혜택 등으로 민간투자를 적극 유치한 점이 개발업계 큰 시사점으로 꼽힌다. 또한 저소득층(low-incom) 주거 복지를 위해 개발사업 시 부담가능한 주택(Affordable housing 이하 임대주택)을 공급하면 다양한 인센티브를 부여하는 계층혼합형 용도지역제도 허드슨야드 프로젝트의 성공동력으로 평가된다.
◆한지붕 아래 고소득자와 저소득자 더부살이
허드슨 야드는 한 개의 빌딩이 아닌 레지덴셜 빌딩(콘도), 오피스 빌딩 등 여러 빌딩이 세워진 프로젝트 단지다.
10허드슨야드, 30허드슨야드, 50허드슨야드, 55허드슨야드는 오피스 빌딩, 1허드슨야드, 15허드슨야드와 35허드슨야드는 주거 가능한 콘도미니엄(아파트) 빌딩이다.
15허드슨야드는 2019년 완공된 초대형 고층 주거용 콘도다. 88층 초고층 건물로 타워 최상층에는 야외전망대가 있고 저층부엔 다양한 소매상가가 입점해 있다.
매매 가격도 억 소리 난다.
방 1개로 구성되는 아파트(one-bedroom)는 2백만 달러(한화 약 24억) 수준.
놀라운 점은 이런 고급 콘도에도 임대주택이 있다는 점. 전체 391세대 중 285세대는 콘도로 매매되고 나머지 106세대는 저소득층을 위한 렌트로 사용된다.
세계의 중심지인 만큼 집값 역시 세계에서 가장 비싼 곳으로 꼽히는 맨해튼에서 한 아파트 안에 고소득층과 저소득층이 기묘한 동거를 하고 있는 셈이다.
이런 임대주택이 가능했던 부분은 임대주택을 공급하면 추가 용적률을 부여하는 계층 혼합형 용도지역제가 있었기 때문이다.
개발사가 20%의 부담 가능한 임대주택을 공급하면 추가 용적률 33%를 부여받는 것이다.
허드슨야드 개발사인 릴레이트 관계자는 "최신 콘도들은 새것으로 매매가가 손꼽히게 비싸다. 뉴욕 맨해튼 내 부자들이 이곳으로 이주하고 있다"며 "다만 애초 주택을 공급할 때 용적률 인센티브를 통해 사업성을 높이는 차원에서 임대주택도 공급해서 저소득층도 이곳에 들어와 살 수 있다"고 말했다.
◆세제 지원도 통 크게 쏜 공공, 환경 개선에도 적극 투자
용적률 인센티브를 통한 저소득층 주거 복지뿐만 아니라 공공의 통 큰 세제 감면책은 민간의 적극적인 투자를 불러들였다.
민관협력사업(PPP:Public Private Partnership)가 없었으면 불가능했던 허드슨야드 프로젝트.
도심 주택 공급을 위해선 공공의 정책 뒷받침이 절실하다는 점을 전 세계 개발업계에 시사했다.
뉴욕시는 공공개발 주체는 허드슨야드기반시설공사(HYIC)와 허드슨야드개발공사(HYDC)를 설립해 사업을 진행했으며 공공 환경개선에 집중 투자했다.
허드슨야드개발공사는 인접 지역 관련 프로젝트를 기획하고 연계했다.
하이라인 공원과 허드슨 강 공원 등 허드슨야드 프로젝트와 연계해 개발하여 시너지 효과를 높인 것이다.
민간 개발사인 릴레이트엔 세제 감면 등 여러 인센티브를 제공해 사업 기반을 제공했다. 상업용 시설은 개발권 이양, 공공에 현금 기부, 공원과 같은 공공 오픈스페이스를 공급하도록 한 것이다.
뿐만 아니라 일자리 창출, 인근 오픈 공간의 개발권 구매, 현금과 현물을 기부하면 추가 용적률 인센티브도 제공됐다.
정리하면 공공은 공공성을, 민간은 사업성을 서로 확보할 수 있는 상호 이익이 가능한 사업 구도가 형성된 것이다.
뉴욕=박현석 기자 standon7@cctoday.co.kr
*이 기사는 지역신문발전기금을 지원받아 작성됐습니다.