엄정숙 부동산 전문 변호사
"집주인이 신규세입자가 구해지면 전세금을 돌려주겠다는 말만 믿고 이사 준비를 했습니다. 문제는 신규세입자를 구했지만, 이사 당일 신규세입자가 잔금을 치르면 전세보증금을 주겠다고 말이 바뀐 상태입니다. 말이 바뀌니 신뢰가 떨어집니다. 이사 당일 연락조차 받지 않을까 걱정입니다. 이사 당일 집주인의 잠수를 막을 방법은 없을까요."
이삿날이 다가오는데도 전세금을 돌려주지 않는 집주인이 등장하면서 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인과 세입자는 동시이행관계이기에 전세보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 집을 인도할 의무가 없다. 다만 이사를 결심해 각종 비용이 지출된 상황에서 집주인이 이사 당일 잠수를 탄다면 상황은 간단치 않다.
이사를 위해 각종 비용이 지출된 상황에서 이사 당일 집주인이 연락을 받지 않는다면 세입자가 받는 피해는 막심할 것이다. 이사 당일 집주인의 잠수를 막으려면 △계약해지 확인 △미리 내용증명 보내기 △전세금반환소송 3단계 절차를 따르면 된다.
첫 번째 단계인 계약해지 확인은 전세금 돌려받기를 위한 기본 절차다. 주택 임대차보호법에는 계약이 끝나기 6개월 전부터, 2개월 전까지 계약 연장에 대한 논의가 없었다면 묵시적 계약갱신이 된다고 규정한다. 계약갱신 거절 의사를 분명히 밝히지 않으면 전세금반환에 필요한 법적 절차를 밟을 수 없다.
두 번째 단계인 내용증명은 계약해지 통보와 손해에 관한 증거 확보 절차다. 당사자 간 신뢰가 많이 떨어진 경우라면 이사 당일 집주인이 반환의무를 이행하지 않을 시 ‘특별 손해’가 생길 수 있다는 점에 대해 미리 고지해 두는 것이 좋다. 고지 방식은 내용증명이 좋지만 △문자 △카톡 △이메일 △통화녹취 등으로 전세보증금 미반환 시 발생할 수 있는 손해를 강조해서 알려야 한다.
두 단계를 모두 거쳤지만, 결국 이사 당일에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 세 번째 절차인 전세금반환소송을 제기해야 한다.
집주인에게 ‘특별 손해’에 관한 사전 고지를 했고 이를 인지한 상태에서 보증금 반환을 하지 않았다면 전세보증금반환소송은 물론 △신규 계약 파기에 따른 위약금 △추가 대출에 따른 이자 △각종 이사비용 등 제반 손해에 관한 손해배상청구까지 제기할 수 있다. 전세금반환이 지연된 부분에 관해 지연이자까지 청구할 수 있다.
전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.