김일진 변호사
주택공급을 늘려 주택가격을 안정시키겠다는 정부의 정책에 대해 대부분 긍정적으로 받아들이고 있는 추세다.
현재 서울과 같은 일부 대도시를 제외하고는 전체적으로 세대당 주택보급률은 이미 상당한 수준에 올라와 있다.
세상 만물이 그렇듯이 주택 또한 생성과 소멸이라는 라이프사이클을 가지고 있다.
철근콘크리트조 공동주택의 경우 건축물로서의 효용을 다하는 물리적 수명기간을 통상 50년에서 100년 정도로 보고 있고 재건축등을 염두에 둔 사회적 수명은 30년 정도에 해당 된다고 보는 것 같다.
즉, 재건축이 공동주택의 자연적 수명을 인위적으로 단축시키고 있다고 보아도 크게 무리가 없다.
최근의 부동산 대책에 관한 정부 발표는 강남등지의 재건축대상 내지 예정 아파트의 가격앙등에서 비롯된 것이다.
주지하다시피 재건축 대상 아파트의 가격앙등을 불러일으키는 이유는 재건축시 높아진 용적률에 따라 증가된 건축물 면적을 재건축조합 조합원이나 제3자에게 매도함으로써 그 매도대금으로 재건축 아파트의 건축비를 조달할 수 있기 때문이다.
따라서, 소위 투기와 연결되지 않는다면 공동주택 재건축은 주택의 수요나 1인당 주거 면적이 계속하여 증가한다는 전제에서 가능하다.
소득의 증가는 생활수준의 향상을 가져오고 향상된 생활수준의 내용 중에는 필연적으로 1인당 주거면적의 증가가 포함될 것이다.
소득이 높아지는 한 1인당 주거면적의 증가가 계속될 것임은 현재로서는 분명해 보인다.
그렇다고 하여 분당, 일산 등 대규모 공동주택 단지에 대한 재건축이 본격적으로 논의될 수 있는 향후 20년 후에도 그러할까.
그 무렵에는 우리나라 전체인구는 감소 추세에 들어서게 되고 이미 고령화 사회가 진행된 이후이기 때문에 더 이상 주택 수요가 증가하거나 1인당 주거 면적이 늘어날 것으로는 예상되지 않는다.
우리나라의 경우 국토면적이나 소득수준에 비추어 볼때 우리와 비교 가능한 일본, 대만, 홍콩, 싱가포르 등 여타 아시아 국가보다 1인당 주거면적이 높은 편에 속한다.
홍콩, 싱가포르의 인구 집적도가 서울, 부산 등 우리나라의 대도시보다 높은 것도 아니다.
이는 주택 보급률이 일정수준으로 올라섰을 때에는 소득이 증가하더라도 1인당 주거면적은 증가된 소득에 비례하여 늘지 않기 때문에 주택 수요는 어느 순간 정체될 수 있다는 의미를 담고 있다.
주택 수요가 정체된다면 당연히 재건축도 이루어지지 않을 것이다.
물론 선호도가 높은 지역은 계속하여 개발과 재건축이 가능할 것이지만 전체적으로 보았을 때 그렇다는 뜻이다.
즉, 재건축을 통하여 공동주택의 수명을 인위적으로 단축시키는 쪽보다는 공동주택의 자연적 수명을 최대한 늘리는 쪽이 경제적으로 이롭다는 결론에 이를 가능성이 높다.
그와 같은 이유에서 공동 주택의 신규공급이 당면과제이겠지만 지금부터는 기존 공동주택의 장기수선계획등 관리방안을 강구하는 것 또한 그 못지않게 중요하다는 인식을 함께 할 때가 되었다고 생각한다.
그렇지 않다면 우리 후손에게 커다란 짐을 지우게 되는 원치 않는 결과에 이를 수 있다.