내년부터 적용되는 신 DTI
기존 주택 처분하지 않으면
만기 제한 붙어 대출액 감소
정부가 급증하는 가계부채를 잡기 위해 내년 1월부터 새로운 총부채상환비율(DTI) 시행을 본격화했다.
특히 다주택자 대출을 규제하는 신 DTI를 비롯해 부채 증가를 이끈 자영업 대출까지 전방위적인 대출시장 손질을 예고했다.
금융위원회와 금융감독원이 26일 발표한 대출 여심심사 가이드라인을 보면 금리 3.24%에 원리금 균등분할상환인 주택담보대출(주담대)의 대출가능금액이 신 DTI에 따라 어떻게 달라지는지 설명했다.
주담대 1건 보유한 A 씨(연소득 7000만원)가 30년 만기로 조정대상지역 아파트를 또 산다면 A 씨의 기존 주택담보대출은 원금 1억 8000만원, 금리 3.5%, 20년 분할상환이다.
조정대상지역은 DTI가 50%지만, 주택담보대출이 2건 이상이기 때문에 40%로 낮춰 적용된다. 이렇게 해서 받을 수 있는 대출은 최대 3억 8900만원이다.
일단 신 DTI에 따라 기존 주택을 2년 안에 처분한다면 신규 주담대 만기 제한(15년)이 적용되지 않는다. 처분을 조건으로 대출하면 3억 8900만원이던 대출 한도는 2억 9700만원이 된다.
기존 주택을 처분하지 않으면 대출 가능 금액은 절반 이하로 확 줄어든다. 만기 제한이 붙기 때문이다. 다시 말해 추가 대출 만기를 은행과 30년 약정해도, DTI를 계산할 때는 15년 안에 다 갚아야 하는 것으로 계산된다. 결국 대출 한도는 1억 8400만원으로 52.7% 줄어든다.
내년부터 자영업자 대출 문턱도 높아진다. 대출 신청이 1억원을 넘으면 소득 수준에 맞는지 금융회사가 따져보고 돈을 빌려준다. 자영업자 대출은 주택담보대출과 달리 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 규제가 없어 소득대비대출비율(LTI)이 도입된다. 대출이 1억 원을 넘으면 대출자의 LTI를 산출해 여신심사 시 참고지표로 삼는다. 소득은 해당 자영업의 영업이익을 기준으로 보고 근로소득 등 다른 소득이 있는 자영업자는 합산도 가능하다.
부동산 시장 과열과 자영업자 부채 증가 요인으로 지목된 임대업 대출도 규제 대상이다. 정부는 부동산임대업 이자상환비율(RTI) 도입을 통해 과도한 임대업 대출을 손질한다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 이자비용은 해당 대출의 이자비용뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 대출이자까지 포함된다.
임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출된다. 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산한다. 이자비용은 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지며 금리 상승에 대비한 '스트레스 금리(최저 1%p)'를 가산한다. 임대업 대출 중 담보로 잡힌 부동산의 유효담보가액을 넘는 대출은 의무적으로 10%씩 분할상환해야 한다.
금융위 관계자는 “RTI 도입과 분할상환 의무화로 임대업 쏠림 위험의 관리를 강화할 것”이라고 말했다.
조재근 기자 jack333@cctoday.co.kr