손은경 하나은행 쌍용지점 VIP PB팀장
자녀가 미국에서 공부를 하거나 취업이 된 경우, 또는 순전히 투자 목적 등으로 미국 부동산에 투자를 고려하는 고객이 늘어나고 있다. 막막한 영어, 한국과는 다른 법과 규제 때문에 국경을 넘어 해외 자산에 투자하는 일은 쉽지 않음에도 불구하고 미국 부동산 투자에 관한 관심이 뜨겁다. 지난해 미국에 대한 해외직접투자 규모가 81.8% 증가했으며, 2020년 미국 부동산에 투자한 전 세계의 국가 중 한국이 무려 3위를 차지하기도 했다.
미국 부동산 거래는 첫 시작부터 한국과 다르다. 한국은 구매자와 판매자가 공인중개사의 조율아래 거래를 진행하곤 한다. 그러나 미국은 더 많은 이해관계자가 포함된다. 구매자는 구매자를 대신할 브로커를, 판매자는 판매자를 대신할 브로커를 각각 선임해야 하며, 두 브로커는 에스크로라는 독립적인 회사의 조율아래에서 거래를 협상한다. 미국 부동산 구매는 이렇듯 나(구매자)를 대신할 브로커를 찾아, 판매자에게 "내가 이 부동산 구매 하겠습니다"는 의향을 담은 RPA(Residential Purchase Agreement)를 전달하는 것으로 시작한다. 만약 부동산 판매자가 받은 여러 장의 RPA 중 내(구매자) 것을 선택한다면 거래를 위한 에스크로가 시작된다. 에스크로는 구매자와 판매자 사이, 중립적인 위치에서 이해당사자들을 조율하는 회사와 서비스를 뜻하는데, 소유권(Title)을 이전하는 일부터, 부동산 현장실사, 가격 협상 등 업무가 다양하다. 한국에서 부동산을 거래할 때 가장 먼저 확인하는 것이 등기부등본이다. 구매하려는 부동산을 담보로 대출을 받은 것은 없는지, 내가 이집을 샀을 때 함께 가져가야 할 법적인 의무와 권리사항을 확인하기 위함이다. 미국은 부동산의 소유권을 Title이라 한다. 그리고 등기부등본처럼 부동산의 법적인 권리와 의무사항이 담긴 서류를 Title Report라 한다. 에스크로가 시작되면 가장 최신의 정보가 담긴 Preliminary Title Report를 받아볼 수 있다. 해당 부동산의 소유주가 누구인지, 이를 담보로 대출이 샐행된 것은 없는지, 체납된 재산세가 없는지 등을 확인할 수 있다. 만약 판매자가 조정을 해야 하는 사항이라면 브로커를 통해 요청해야 한다.
미국은 한국과 비교해 단독주택을 더욱 선호하며, 단독주택의 대부분이 목조주택이다. 부동산을 구매할 때 현장실사를 통한 시설점검이 매우 중요하다. 나무로 된 구조목이 틀어지지는 않았는지, 하부 구조는 튼튼한지, 전기와 배관은 잘 작동하는지 확인해야 한다. 직접 할 수 없다면 전문 Inspector를 고용할 수도 있는데, 발견된 민감한 사항들을 브로커들 서로 조율해야 하기에 미국의 중개수수료는 부동산 판매가의 5% 수준에 육박한다. 판매자가 지불한 5%의 수수료를 구매자와 판매자 브로커가 2.5%씩 나눠 갖는 것이 통상적인 시장의 규칙이다. 에스크로가 종료된다면 이제 소유권이 잘 넘어왔는지 확인해야 한다. 한국의 집문서와 같은 것이 미국에도 있는데, 바로 ‘Grant Deed’이다. 구매자와 판매자가 Grant Deed에 서명하고 이를 등기소에 신고할 경우 비로소 소유권이 구매자에게 전달되는 것이다. 미국 부동산 투자를 위해서는 수억 원, 많게는 수십억 원을 송금해야 하기에, 절대로 깜깜이 투자가 되어서는 안된다. 더 효율적인 투자 방법이나 지름길을 찾기 보다는 가장 정확하고 적법한 투자방법이 무엇인지 아는 것이 최우선이다.