[화요글밭]정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수
서울 수도권지역의 전세가격 상승이 지속적으로 이어지고 있다. 반면 올해 들어 10월까지 아파트 전세가격 상승이 대전은 0.63% 세종시는 -2.67%로 하락하며 하향 안정화 추세에 있다.
최근 대전과 세종시의 아파트공급이 수요에 비해 많았기 때문이다. 그러나 충청지역에서도 충남과 충북의 전세가격은 각각 4.95%, 4.50%로 높은 상승세로 불안한 전세시장을 보이고 있다.
정부는 비록 최근 전세가격 상승세가 완만하지만 전세보다는 전월세로의 전환이 빠르게 진행되고 있다고 판단했다. 이에 지난 주 10월 30일 서민 주거비 부담을 완화하는 전월세 대책을 발표했다. 이번 대책에는 월세시장 안정 위주의 대책으로 임대주택 공급확대와 저소득층의 주거비 부담완화가 핵심내용이고 다양한 임대주택 공급확대 방안이 포함되었다.
전월세 불안이 우려되는 지역에 공공차원에서 매입임대, 전세임대, 준공공임대주택의 공급확대를 추진하며 아파트에 비해 공기가 짧은 다세대, 연립주택 공급을 확대하기로 했다. 준공 이후 미분양인 주택을 임대하는 경우 일정요건에 따라 양도소득세 감면도 추진된다.
또 민간차원에서는 공공임대리츠 등의 민간자본을 활용하여 임대주택 공급을 늘리기로 했다. 민간이 10년 공공임대를 건설하는 경우 자금지원강화 등이 내용에 포함돼 있다. 그리고 도심내 행복주택 건설을 예정대로 추진하기로 했다.
주거비 부담완화를 위해 사회취약계층에게 월세를 대출하고 보증부 월세가구 주거비 부담을 완화하고 저소득 임차가구에게 대출 확대를 통한 내집마련 기회를 확대한다는 것이다. 이번 대책은 정부가 비자발적 보증부 월세 가구를 정책 대상으로 삼았다. 그동안 간과되었던 전세에서 월세시장으로 변화되는 시장에 대응하는 방안으로 정부 대책 방향성에 대해서는 높이 평가할 수 있다.
문제는 당장의 전세난을 해결하기 위한 대책이 제외되었다는 것이다. 공공차원의 매입·전세임대는 물론이고 민간차원의 준공공임대나 공공임대리츠주택 등은 월세가구를 위한 공급방식이다. 신규 임대주택 건설을 통한 공급확대 방안은 단기보다는 중장기 대응방안이어서 서울, 동탄 등 전세난이 심각한 지역의 불안을 해소하기에는 한계가 있을 것으로 예상된다.
현재의 전세난은 전세시장의 수요와 공급의 불일치로 인한 것이다. 지속적인 저금리기조로 인해 집주인은 월세를 선호하고 세입자는 반대로 전세를 선호하고 있다. 전세수요가 공급보다 높은 상황에서는 집주인 주도의 시장으로 월세로의 전환이 빠르게 이루어지고 있는 것이다. 게다가 낮은 주택가격 상승 기대감으로 주택구입을 기피하는 현상으로 전세수요가 확대되고 있는 것이다.
그렇다면 근본적으로 집주인들이 월세를 지양하고 전세로 내놓을 수 있도록 유인 할 필요가 있다. 지나치게 빠른 월세화 속도를 낮추어야 한다. 이를 위해서는 민간에서 전세주택 공급을 확대할 수 있는 근본적인 대안이 필요하다. 한편으로 급등하는 전월세 가격에 대해서는 정부의 개입이 필요할 수 있다.
이번 정부의 대책은 월세시장 안정화를 위한 것으로 기존의 전세대책과는 분명 큰 차이를 가지고 있다. 그러나 대출자금 확대라는 카드는 동일하다. 다만 기존에는 전세자금 대출 확대였다면 이제는 월세자금 대출 확대라는 차이다. 지금까지는 집주인에게 전세보증금을 추가로 인상하게끔 빌미를 제공하여 전세가격을 끌어올리는 역할을 했다면, 이제는 집주인에게 월세를 올릴 수 있는 빌미를 제공할 수 있다.
추가적인 근본적인 대책의 도입이 요구된다. 시행초기에 혼란이 예상되지만 전월세인상률을 일정비율로 제한하고 임대차 계약기간을 현재의 2년에서 3년으로 조정하거나 계약갱신에 대한 보장 등의 근본적인 대책이 마련되어야 할 것이다.
이번을 계기로 무엇보다도 정부정책에 대한 불신이 해소되고, 실질적으로 공공임대주택비율이 높아지고 준공공임대 또는 민간임대주택 공급이 확대돼야 할 것이다.