행복도시 내 활용 가능 유보지 4~5곳… 분산배치 통해 일부 수용 가능
전문가 “세대수 확보 위해 용적률 상향이 해법” 과밀화 문제는 과제
[충청투데이 이승동 기자] 글 싣는 순서
①주거용지 감소
②신규택지 예상용지는
③민간, 읍면 주목
행복도시건설청이 행복도시(동지역) 내 유보지 및 미개발 용지를 최대한 끌어모아 신규 공동주택 부지를 확보한다. 또 5~6생활권 등 미개발 생활권을 중심으로, 용적률 상향을 통한 고밀도 개발을 감수해야할 것으로 보인다. 가용 주택용지 감소세 극복과 함께 1만 3000호 규모 신규택지 확보가 타깃이다.
◆ 활용가능 유보지는
현재 행복도시(동지역) 내 활용 가능한 유보지는 4~5곳으로 요약된다.
눈에 띄는 유보지를 크게 살피면 S-1생활권 51만 8000㎡, S-2생활권 20만 5000㎡, 1-1생활권 33만 5000㎡, 3-1생활권 5만㎡ 등으로 분류된다.
이 유보지를 활용할 경우, 쪼개기식 분산배치를 통해 1만 3000호 중 일부 수용이 가능하다는 관측이다.
가장 먼저 S-2생활권 이마트 앞 유보지가 시야안에 들어온다. 이 곳은 2000~3000세대 규모의 공동주택을 품을 수 있는 유보지로 평가받고 있다. 초·중·고 학교, 상업시설 등 기존 첫마을 생활권의 필수 기반시설을 곧바로 이용할 수 있다는 점이 매력적이다. 다만 인근 열공급·폐기물연료화 시설에 대한 거부감이 부담이다.
3생활권 시외·고속버시 터미널 남쪽 코스트코 옆 유보지도 일부 세대이 수용이 가능하다는 분석이다.
3곳으로 분산 배치된 1생활권 유보지, 4-2생활권 첨단산업단지와 도시형산업단지 인근 유보지, S-2생활권 월산교 건너편 유보지 역시 고려 대상이다.
다만 수용 세대수 규모를 고려한 초중고 학교 설치 및 근생시설 배치가능 여부 등이 입지 관건으로 자리잡을 전망이다. 세종시 미래 도시여건 변화를 고려, 상당수의 유보지를 도시 완성기 마지막 시점까지 남겨둬야한다는 의견도 변수로 지목된다.
6-1생활권 ‘첨단산업단지 용지’를 용도변경해 신규주택용지를 마련하는 안도 조심스럽게 거론되고 있다.
S-1생활권 국회 세종의사당 예정부지 옆 유보지 활용안에 대해선 부정적 시각이 우세하다. 미래 국가 핵심시설 이전배치 등을 감안, 유보지로 남겨둬야한다는 의견에 무게가 실린다. 신규주택 부지 후보지로 올라선다하다라도, 전월산 조망권 침해 문제로 단독주택 및 최대 5층이하 연립주택 입지로 활용할 수 밖에 없다는 의견도 덧대졌다.
행복청은 5~6생활권 일부구간의 선형 변경으로 행복도시로 편입된 농지(9만 8000㎡) 활용안에 대해선 불가능하다는 입장을 냈다.
행복청 관계자는 “미개발 생활권이나 유보지 등을 용도 전환해 주거용지를 공급할 것”이라며 “결정된 것은 아무것도 없다. 구체적인 공급지역과 시점은 추후 발표할 것"이라고 말했다.
◆ 용적률 상향 불가피
용적률 상향에 이은 고밀도 개발이 불가피할 전망이다. 5~6생활권 등 미개발 지역 공동주택의 세대수 늘리가 타깃이다.
도시계획 전문가들은 유보지 활용과 관련, 미래 도시여건 변화에 따른 한계 직면, 유보지 면적 등을 고려할때, 1만 3000호를 모두 수용하는 것은 불가능하다고 조언한다. 그러면서 용적률 상향을 해법으로 내놨다.
도시계획 전문가는 “세종시 1~4생활권 공동주택 용적률은 180%이하 수준에 맞춰져 있다. 5~6생활권 공동주택 용적률을 20%만 올려줘도 1만세대 정도의 세대수를 더 확보할 수 있을 것이다. 아파트를 지을 수 있는 면적이 넓어져 세대수를 더 많이 늘릴 수 있다”며 “용적률 상향은 공급량 확대로 연결된다. 세대수 확보를 위해선 용적률 상향이 불가피하다”고 했다.
이어 “용적률 상향으로 쾌적성 문제가 부각된다면, 동간거리 확보를 위해 층고를 높여 문제를 최소화하는 방법도 있다. 단 인구밀도 상승에 따른 주거단지 과밀화 문제는 감수해야할 것”이라고 말했다.
LH 측 역시 용적률 상향이 불가피하다는 입장을 냈다.
LH 한 관계자는 “주거용지 중 일부가 학교용지 및 개발 자족용지, 개발할 수 없는 용지로 전환되면서 가용할 수 있는 용지가 크게 줄었다. 정주환경 확보를 위한 대안이 유보지 활용이라는 것은 분명한 사실이다. 그러나 한계가 있다. 공동주택을 지을만한 충분한 유보지를 마련하기 어려운 부분이 있다”고 말했다
‘쾌적성을 버리고 세대수를 늘릴 것이냐, 세대수를 버리고 쾌적성을 찾을 것이냐’를 둘러싼 논란 극복이 반드시 풀어내야할 과제로 지목된다.
국토연구원 한 관계자는 “용적률 상향은 인구밀도가 높아진다는 것을 의미한다. 좁은 땅에 아파트 배치율이 늘어나고 더 많은 인구가 집중되면서 도시 과밀화를 부를 수 밖에 없다”고 말했다.
세종=이승동 기자 dong79@cctoday.co.kr