양도소득세 신고 요령
K씨는 얼마 전 수천만원에 달하는 양도소득세 고지서를 받고 놀랐다.
수년 전에 사 놓은
농가 때문에 1가구 2주택자에 해당돼 살던 아파트를 팔고 이사를 하자 고지서가 발부된 것이다.
노후를 보낼 생각으로 장만했던 그 농가는
구입할 때부터 폐가였고 그 후 돌보지도 않아 K씨는 이를 주택으로 생각하지 않고 있었던 것이다.
이 경우 실제로 사람이 살지 않았지만
공부상 주택으로 표기돼 있기 때문에 양도소득세가 부과된 것으로 농가가 폐가였다는 것을 증명해야 한다.
하지만 전문가들은 일반적으로
고지서가 발부되는 시기가 양도 후 6개월 이상이 지난 후이기 때문에 양도 당시에 농가가 폐가였는가를 객관적인 소명 자료를 구비해 입증하는 것은
매우 까다롭고 어려운 일이라고 입을 모은다.
특히 기간 내에 신고·납부를 하지 않으면 가산세까지 더해지는 데다 부당한 세금이라 해도 이를
증명하기는 어렵기 때문에 양도시에는 이를 미리 알아보는 것이 바람직하다.
이처럼 일반인들에게 부동산과 관련한 세무상식은 상식으로
받아들이기엔 다소 어렵게 느껴진다.
이는 양도소득이 무엇이며 부동산 양도소득신고는 어떻게 하는 지에 대한 절차가 어렵기도 할 뿐더러
복잡하기 때문이다.
일반인들이 부동산 양도소득에 대해 쉽게 이해할 수 있도록 관련정보를 모아
소개한다.
▲양도소득세와 과세대상은
양도소득세는 토지·건물 등 양도로 인해 발생하는
소득(실현 보유이익)을 과세대상으로 해 국가가 부과·징수하는 것을 말한다.
따라서 개인의 토지·건물 등의 양도 행위가 계속적·반복적으로
발생하면 해당소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등)으로 보고 종합소득세를 과세한다.
또 비반복적·비계속적·우발적·일시적으로 발생하면
사업성이 없는 것으로 판단해 양도소득세를 과세한다.
이 같은 양도소득세의 과세대상은 토지, 건물 등의 부동산 및 부동산에 관한 권리인
지상권, 전세권, 점포임차권, 아파트당첨권, 토지상환채권, 주택상환채권, 주택청약예금증서 등이다.
▲부동산양도신고와 대상
부동산을 양도하는 경우에는 언제나 관할세무서에 신고를 해야 한다.
부동산을 양도할 때는 소유권이전 등기 전에 거래내용을
양도자의 주소지 관할세무서에 먼저 신고하고 양도신고확인서를 발급받아 등기소에 제출해야 비로소 등기가 가능하다.
과거에 부동산양도신고의
대상은 소유권이전등기 원인이 매매인 경우로만 제한됐으나 지난해 7월부터는 매매, 교환, 법인에 의한 현물출자, 공매 또는 경매 및 토지수용
등으로 확대됐다.
그러나 양도신고 때 등기부상 3년 이상 주택을 보유했거나 8년 이상 보유하고 자신이 직접 경작한 지적공부상의 농지 및
신고의무가 면제되는 법인의 경우에는 부동산양도신고를 하지 않아도 된다.
▲신고기한과 필요한 서류
부동산을 양도할 때는 통상
소유권 이전에 관한 등기를 신청하는 날까지 해야 하며 등기권리자(매수인)는 양도일로부터 일정한 기간 내에 소유권이전등기를 신청해야
한다.
이때는 필요한 서류를 발급받아 소유권이전에 관한 등기를 신청하는 날까지 물건지 관할세무서나 주소지 관할세무서에 부동산양도신고를
해야 한다.
다음으로 세무서를 방문할 때는 우선 주소지 관할등기소에서 토지 및 건물등기부등본을 준비해야 한다.
통상 관할등기소가
전산화된 경우는 등본발급기를 통해 교부받을 수 있다.
또 주소지 관할 구청에서 토지대장(취득 당시의 토지등급이 기재된 것) 및
건축물관리대장을 발급받는다.
이때 주민등록등본과 살 때와 팔 때의 매매계약서 사본 1부(실거래 가액에 따라 신고할 경우)를 필히 가져가야
한다는 것이다.
그리고 부동산 보유기간 중 환지가 있었던 경우나 도시재개발 또는 주택재건축이 있었던 경우에는 환지예정지증명원,
잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류가 필요하다.
▲세액의 납부 및 세액공제
다음의 절차는 세액과 관련한 납부
방법 및 공제를 받는 요령이다.
먼저 양도일이 속하는 달의 말일부터 두 달째 되는 날인 예정신고기간 내에 양도소득세를 자진납부하면
자산양도차익 예정신고를 한 것으로 보고 납부세액의 15%에 해당하는 세액을 공제받을 수 있다.
다만 부동산양도신고 대상자가
부동산양도신고를 하지 않고 양도일 이후 자산양도차익 예정신고만 하는 경우에는 10%의 예정신고세액공제를 적용받는다.
▲양도신고 후 내용이 변경될
경우
부동산양도신고를 한 후에 계약내용이 변경된 경우에는 변경된 내용에 따라 그 내용을 제출해 수정·교부받을 수
있다.
그러나 계약이 취소된 경우에는 발급받은 세무서에 취소사실을 알리고 신고확인서는 반납해야 한다.
또 세액을 납부한 후에
계약이 해제 또는 취소된 경우에는 국세기본법상 경정청구의 방법에 의해 양도소득세를 환급받을 수 있다.
마지막으로 부동산양도신고를 마쳤는데
잔금청산이 늦어지거나 소유권이전등기를 하지 않았다면 신고확인서를 반납하고 새로운 신고절차를 밟거나 계약의 변동사항과 관련된 증빙서류를 제출해
납부할 세액을 수정하면 된다.
▲비거주자의 경우
한편 국내에 주소가 없는 교포나 이민자 등 비거주자가 부동산을 양도할 경우가
발생하기도 한다.
통상 국내사업장이 있으면 그 사업장 소재지 관할세무서, 없으면 양도한 부동산소재지 관할세무서에 각각 신고하면
된다.
그러나 비거주자는 납부할 세액에 대한 납세담보를 제공해야 하며 납세담보가액을 현금이나 잡세보증보험증권으로
낼 때는 기준금액의 110%, 그 외의 재산은 120% 이상이어야 한다.