건물 리모델링 요령

▲ 건축물의 개·보수는 새 집을 짓는 것보다 저렴한 공사비, 폐기물 감소 등 많은 장점을 가지고 있어 최근 유행처럼 번지고 있다. 사진은 리모델링한 대흥동 우체국 모습. <채원상 기자>

제2의 건축이라고 불리는 리모델링은 오래된 건물의 골조는 그대로 두고 외관이나 내부를 손질해 부동산의 가치를 극대화하는 일로 최근에 유행처럼 번지고 있다.

이전에는 주로 건축물의 개·보수를 리모델링으로 표현했지만 최근에는 내·외장의 개·보수를 포함해 용도변경, 성능개선, 대수선, 증·개축에 이르기까지 광범위하게 통칭하는 것이 일반적이다.

리모델링은 통상 ▲실내마감재를 교체해 쾌적한 내부공간을 만드는 경우 ▲외장 마감재를 교체해 건물의 이미지를 개선하는 경우 ▲건물의 내부와 외부를 모두 교체하는 경우 ▲골재만 남기고 모두 철거한 후 신축 순서를 밟는 경우 ▲증·개축을 통해 건물을 변형시키는 경우 등 5가지로 구분된다.

리모델링이 필요한 때는 여러 가지 경우가 있지만 대략 ▲건물이 낡아 매각이나 임대가 성사되지 않거나 제값을 받지 못하는 경우 ▲증개축을 통해 건물의 면적을 넓히고자 할 경우 ▲아름답고 독특한 건물을 만들고 싶을 경우 ▲사용 용도에 따라 빌딩 구조를 변경하고 싶은 경우 ▲건물을 허물고 신축할 때 법규상 불이익이 큰 경우 ▲공사비 부담 때문에 신축이 어려운 경우 ▲빌딩의 설비가 낡아 성능을 최적화하고자 할 경우에 실시하는 것이 일반적이다.

리모델링을 하면 신축을 하는 것보다 공사비가 훨씬 저렴하게 소요될 뿐 아니라 건축 폐기물 발생량을 줄일 수 있고, 정부의 지원도 받을 수 있다는 장점이 있다.

뿐만 아니라 신축보다 공기(工期)가 월등히 짧고 공사와 관련된 민원도 최소화할 수 있을 뿐 아니라 행정상의 절차도 대폭 간소화된다.

◇리모델링 추진시 고려할 사항

우선은 리모델링을 하는 이유가 건물의 가치를 향상시키고, 매매나 임대 시 수입을 높이기 위한 것인지 혹은 사용상 편의성과 안전성을 확보하기 위한 것인지를 정확하게 계산해야 한다.

건물의 구조를 무리하게 변경할 경우 건물 붕괴를 초래할 수 있으므로 공사에 돌입하기 전 전문가를 통한 안전도 진단을 먼저 실시해야 한다.

공사에 앞서 시공업자와 충분한 상담을 가져 고칠 부분과 고쳐야 하는 이유를 상세히 설명하는 시간을 가져야 한다.

공사의 범위를 정하고 난 뒤에는 예산을 책정하고 예산이 허용하는 테두리 안에서 자재를 결정해야 한다.

새 건물로 이전을 하는 경우(이주비용 및 제세금 포함)와 리모델링을 통해 재사용하는 경우의 경제적 가치를 비교·검토하는 일이 반드시 선행돼야 한다.

리모델링 이후의 경제적 가치를 따져 보는 일도 빼놓을 수 없는 과정이다.

시공사를 선정할 때는 무조건 가격이 저렴한 업체를 택하는 것보다 사후 서비스를 충분히 받을 수 있는 업체를 선정하는 것이 유리하다.

가급적 장마철이나 혹한기를 피해 공사 시기를 잡는 것이 좋다.

◇리모델링의 절차

1건물의 용도가 가능한지와 증축은 얼마나 가능한지 등의 법적 검토가 우선 이루어져야 한다. 설계도면을 작성하기 전에 설계자에게 건축주의 의도를 충분히 설명하는 절차도 거쳐야 한다.

2기본 도면을 작성해 가면서 평면적으로 건물의 면적을 늘이거나 수직적으로 층수를 늘이는 방법과 공간을 합치거나 나누는 방법을 검토하고 꼼꼼하게 예산을 수립한다.

3기본 도면에서 다뤄진 내용을 토대로 자재와 색상 등을 포함한 구체적인 공사방법을 담아내 실시 도면을 작성한다.

4허가 도면을 작성해 시·군·구청 건축허가 관련 부서에 접수하고, 건축허가를 얻어낸다. 이 때 건축주는 국민주택 채권을 매입하는 한편 공과금을 납부해야 한다. 건축허가 유효기간은 1년(1회에 한해 3개월 연장 가능)이란 사실을 명심해야 한다.

5공사에 돌입하기 전에는 공사계획표를 준비하는 것이 좋다. 여기에 맞춰 자재를 미리 준비해 두는 것이 착오 없이 공사를 진행하는 첩경이다.

6공사가 도면대로 시공되고 있는지 여부를 확인하는 것 외에 단열재 시공 공정이 50%에 달했을 때, 5층 이상 공동주택으로 5개 층마다 바닥 슬래브 배근을 완료할 때는 공사의 감리를 필해야 한다.

7공사를 마친 후에는 지자체 관련 부서에 통보해 건축물 대장에 등재토록 해야 한다. 사용검사를 필한 날로부터 30일 이내에는 취득세 납부를 필해야 한다는 사실도 잊지 말아야 한다.

8사용검사를 받은 날로부터 60일 이내에는 건축물 대장을 발급받아 등기소에 건축물 등기를 신청해야 한다.

◇안전진단 시기

시설물 안정관리에 대한 특별법은 6개월에 1회 건물의 안전점검을 받도록 규정하고 있다.

이 외에도 ▲기둥이나 보, 슬래브, 내력벽 등을 제거할 경우 ▲증축공사를 하고자 할 경우 ▲설계보다 하중이 초과되는 용도변경을 할 경우 ▲건물과 인접한 곳에서 굴착이나 진동이 발생하는 공사를 할 경우 ▲건물이 지반침하의 징후를 보일 경우 등에는 건물의 안전진단을 실시해야 한다.

안전진단을 위해 건물의 설계도서, 보수이력 등은 반드시 보관해 둬야 한다.

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