DSR 등 대출규제 강화… 자금보유력 최대 변수로
대전 올해 분양 관심 고조 … 실제 계약률은 ‘글쎄’
대출규제가 강화되면서 주택 수요자들의 자금보유력이 ‘내 집 장만’의 결정적 요인으로 급부상하고 있다.
정부의 각종 대출규제의 본격화에 따른 시장금리 상승 가능성이 커지는 가운데 돈 빌릴 길이 막힌 수요자들의 자금 조달이 내 집 마련의 최대 변수로 떠오르고 있는 것이다. 이는 26일부터 총체적상환능력비율(DSR·모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값)이 적용되면서 주택담보대출의 원리금 상환액만 따졌던 신(新)DTI보다 검토되는 부채의 종류가 다양해졌기 때문이다.
앞으로는 300만원 이하의 소액 신용대출이나 이주비 등 집단대출 등에는 DSR이 적용되지 않지만, 추가로 대출을 받을 때는 전세자금대출부터 마이너스통장, 할부금까지 요건에 포함돼 산정의 기준이 된다. 예컨데 연봉 6000만원 차주가 2억원을 금리 연 3%, 20년 분할상환 조건으로 추가 주택담보대출 받을 경우 구 DTI에서는 대출규모가 1억 8000원이지만 신 DTI에서는 5500만원으로 급격히 줄어들어 차액에 대한 부담이 늘어난다.
이처럼 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 부채로 인식하던 이전 방식에서 기존 주택담보대출의 원금까지 부채로 잡아 향후 여윳자금(목돈)이 없는 서민·중산층들의 '내 집 마련'의 꿈은 더욱 멀어질 것으로 보인다. 시중은행들은 당장 DSR 한도를 정해 관리지표로만 사용할 방침이지만, 오는 10월부터 고(高)DSR 비율을 정하고 비중도 규제할 예정이다.
상황이 이러하자 업계 전문가들은 대전지역 수요자들의 자금력이 곧 주택시장의 새로운 기준이 될 수 있다고 한 목소리를 내고 있다. 이는 올해 대전시도 상·하반기로 나뉘어 굵직한(도안호수공원·도안2단계) 분양을 앞두고 있는 점에 기인한다. 실제 지역의 마지막 개발지역이라 불리는 도안호수공원·도안2단계의 분양은 너나 할 것 없이 수요자들의 관심이 집중되고 있어 역대 최고의 청약경쟁률을 기록할 것이라는 분석이 이어지고 있다.
그러나 높은 청약경쟁률을 기록하는 반면 부채율이 높은 대전지역의 특성상 실제 계약률은 장담할 수 없다는 의견도 나오는 상황이다.
지역부동산업계 관계자는 “지난해 정부가 8·2부동산 대책을 내놓으며 시공사가 직접 보증을 서고 중도금의 40%정도를 대출해주는 방식을 도입하자 까다로워진 대출에, 높은 금리 부담까지 체감한 수요층의 실제 계약률은 낮아지고 있다”며 “빚을 내서 집을 사는 시대는 끝났다는 취지가 설득력을 얻으면서 수요자의 자금력이 부동산시장의 새로운 기준이 될 것”이라고 말했다.
이어 “다주택자 양도세 중과와 1순위 자격 요건 강화 등으로 부동산 가치가 있는 한 채(고분양가 단지·재계발 재건축)에 대한 욕구가 강해지면서 시세 차익 기대감이 큰 분양단지로 여윳자금이 있는 수요자들이 몰릴 전망”이라고 덧붙였다.
최정우 기자 wooloosa@cctoday.co.kr