[새해 달라지는 부동산정책]
재건축 환수제 부활로 이익 줄어
新DTI 주담대 원금상환액 반영
보유주택 많을수록 세금부담 커
내년 3월 ‘RTI’ 새 기준 적용돼
새정부 출범이후 고강도 부동산대책이 연이어 쏟아지면서 주택시장에도 큰 변화가 감지됐다.
새해부터 재건축 초과이익환수제 부활, 신DTI 시행 등 추가로 시행되는 부동산 제도 역시 적지 않아 내 집 마련과 투자를 앞둔 수요자들의 꼼꼼한 확인이 필요하다.
우선 재건축초과이익환수제가 내년 1월 부활한다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 올해 말까지 유예기간을 연장했다. 지난 8·2 부동산 대책에선 재건축부담금 부과 유예를 추가 연장 없이 예정대로 시행하기로 했다.
주택자금 대출자에게 큰 영향을 미치는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 1월 시행된다. 기존DTI는 주택대출의 연간 상환액에 새로 받을 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자 상환액을 따졌으나, 신DTI는 기존에 보유하고 있는 주택담보대출의 원금 상환액까지 반영한다.
주택담보대출이 2건이면 2건의 원금을, 3건이면 3건의 원금을 모두 합쳐 계산한다. 8·2대책에서 투기과열지구 등으로 지정된 세종시와 서울·수도권 등에서 적용되며, 기존 대출 만기 연장을 제외한 신규 대출분부터 적용된다.
올 하반기부터 총체적상환능력비율(DSR)이 시행된다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다.
내년 4월부터 다주택자의 세금부담도 커질 전망이다. 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 처분할 때 기본세율(6~45%)에 2주택자는 10%p, 3주택 이상은 20%p가 추가 과세된다. 여기에 장기보율특별공제 적용도 배제된다.
부동산임대업자 대출에 대한 여신심사가이드라인이 내년 3월 은행권부터 도입된다. 부동산임대사업자에게 은행이 내주는 담보대출을 관리하기 위해 ‘임대수익 이자상환비율(RTI)’ 이란 새로운 기준이 적용된다.
이밖에 전매제한과 거주자우선분양이 전국 투기과열지구와 조정대상지역까지 확대된다. 무주택자이고 연간 총 급여액이 5500만원 이하인 근로자는 월세 세액공재율이 10%에서 12% 확대된다.
조재근 기자 jack333@cctoday.co.kr