가계부채대책 이후 어떻게
내년부터 新 DTI·DSR 도입
다주택자 추가 대출 어려워져
건설업계, 중도금대출 축소에
분양시장 타격 우려 한목소리

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▲ ⓒ연합뉴스
정부가 24일 발표한 가계부채대책을 통해 주택담보대출을 더욱 강화하면서 부동산 시장에 적신호가 켜졌다.

이미 6·19부동산 대책과 8·2대책을 통해 청약조정지역과 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 크게 강화된 가운데 이번 신(新) DTI와 총체적상환능력비율(DSR) 도입으로 내년 이후 은행에서 빚을 내 부동산을 구입하기가 더욱 어려워지기 때문이다.

특히 이미 시중은행의 주택담보대출 금리가 최고 5%대까지 오른 상태에서 한국은행이 추가 금리 인상을 검토중이고, 내년 4월부터는 양도소득세 중과 등 추가 규제도 시행될 예정이어서 부동산 시장에 적잖은 부담으로 작용할 전망이다.

전문가들은 앞으로 모든 대출이 자신의 소득과 연계됨에 따라 다주택자들은 물론, 실수요자들조차 소득이 적은 경우에는 집 장만이 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 특히 그동안 주택 등 부동산 투자가 왕성했던 40~50대 이상 중장년층의 돈줄이 막히면서 임대사업 등을 목적으로 한 투자수요가 감소할 전망이다.

베이비 붐 세대 은퇴자들이 모아둔 재산과 퇴직금을 활용해 부동산임대업을 중심으로 한 투자형 자영업자로 대거 전환했는데 앞으로 대출을 낀 투자가 어렵기 때문이다. 전문가들은 이에 따라 부동산 투자 심리가 위축되면서 거래도 본격적인 침체 국면에 접어들 것으로 우려한다.

정부가 내년 3월부터 부동산 임대업자 대출에 대해 여신심사가이드라인을 도입하기로 함에 따라 앞으로 주택 뿐만 아니라 상가 등 상업용 부동산에 대한 투자도 어려워질 전망이다.

그동안 저금리로 인해 안정적인 임대수입이 가능한 상가 투자가 급증했으나, 매매가가 오르면서 반대로 임대수익률은 크게 낮아진 상태다. 정부가 새로 정할 임대업 이자상환비율(RTI)이 얼마로 책정될지 지켜봐야하지만, RTI가 '1' 이상으로 이자 비용보다 임대수익이 높아야 하는 경우엔 대출을 못받는 상가 등도 많을 전망이다.

건설업계도 비상이 걸렸다.

정부가 내년부터 수도권과 광역시 세종시의 중도금 대출 보증한도를 6억원에서 5억원으로 축소하고, 주택보증공사의 중도금 대출 보증 비율을 90%에서 80%로 축소하기로 하면서 아파트 등 신규 분양시장에 적잖은 타격이 우려된다. 이 경우 수도권 등지의 중도금 대출 금액이 줄어들게 되고 경기 침체로 인한 미입주 물량 발생시 건설사가 입주자를 대신해 중도금 대출을 대위변제해야 하는 등 리스크가 커진다.

대형 건설사 관계자는 "가뜩이나 은행이 중도금 대출을 해주지 않아 사업이 어려운데 분양 아파트의 중도금 대출이 더 축소되면 그만큼 분양성이 떨어질 수밖에 없다"고 우려했다.

특히 주택사업을 전문으로 하는 중소 건설사들의 타격이 더 클 전망이다. 중도금 대출의 이자 부담이 높이지면서 분양 계약자들의 피해로 이어질 것이라는 우려도 나온다. 그러나 일각에선 이번 대책의 강도가 예상보다 세지 않아 주택 가격이 급락하는 등의 문제는 없을 것이라는 의견도 나온다.

신 DTI나 DSR이 모두 내년 이후 도입되는데다 아직 DSR 비율 등 구체적인 방안이 공개되지 않은 상태여서 시장에 미치는 파급효과를 예단하기 어렵다는 것이다. 기존 대출에 대해서는 신 DTI 규제 등을 소급적용하지 않기로 함에 따라 대출금 상환 목적의 부동산 투매 우려가 줄었다는 점도 시장에 미치는 충격파가 덜할 것이라는 예상이다. 연합뉴스
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