정유년 달라지는 부동산 제도
양도소득세 최고 세율구간 38% → 40% 신설
청약가점제 비율, 지방자치단체장 임의로 조정
제로에너지건축물 인증제 시행… 인센티브 제공
LTV·DTI 규제 완화 오는 7월에 종료 예정
2017년에는 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 기산일이 취득 시점으로 변경되고, 건축물 내진설계 의무대상이 확대된다.
또 청약가점제 자율화 조치와 '제로에너지건축물' 인증제 등이 시행되고, 12월 말이 되면 재건축초과이익환수제 유예기간이 끝난다.
올해 새로 시행되거나 달라지는 제도를 미리 살펴본다.
◆ 2000만원 이하 임대소득 과세 2년 유예
연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것이다. 또 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다.다만 소형주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소된다.
◆ 비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 조정
'2016년 세법개정안'이 통과돼 비사업용토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서 '취득일'로 조정됐다. 비사업용토지의 양도소득세는 기본세율에 10%p를 추가로 과세하되, 대신 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 장기보유특별공제는 3년이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해주는 규정이다. 현행 소득세법은 비사업용토지를 양도하면 취득시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주해 2018년까지는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다.
◆ 양도소득세의 최고 세율구간 신설
양도소득세의 최고 세율구간이 38%에서 40%로 신설된다. 2016년까지 과세표준이 1억 5000만원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만, 올해부터 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시에는 40% 세율로 과세된다.
◆ 집단대출 시 잔금 대출에도 규제 도입
1월 1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 또 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치, 분할상환 원칙이 적용된다.
◆ 청약가점제 자율화 조치 시행
전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율은 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 '11.3 부동산 대책'에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 세종시 등 37개 시·구에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨, 높은 점수 순서로 청약자를 정하는 것으로, 지난 2007년 9월 도입됐다. 그러나 주택 경기 침체로 2013년 전용 85㎡ 초과 주택에 대해 가점제가 폐지됐고, 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 의무 적용비율이 75%에서 40%로 낮춰진 바 있다.
◆ 아파트 리모델링 동의율 80%→75%로 완화
아파트 리모델링 사업은 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 추진이 가능해진다. 현행 리모델링 사업을 위해선 50% 이상의 동(棟)별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요하다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 개정안에 담겼다. 개정안은 2016년 11월 22일 예고됐으며, 2017년 1월 공포·시행을 알렸다.
◆ 2층 이상 건축물 내진 설계 의무화
내진설계 의무대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 국내에 내진설계 의무규정이 도입된 것은 1988년으로, 당시 적용 대상은 '6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축물'이었다. 이후 대상이 확대되고 있다.
◆ 제로에너지건축물 인증제 시행
올해 1월 20일부터 '제로에너지건축물' 인증제가 시행된다. 제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것이다. 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증을 받은 건축물은 △용적률 최대 15% 완화 △기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) △신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공된다.
◆ 부동산 전자계약 시스템 전국 확대
종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 활용해 부동산매매·임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 상반기 중 전국으로 확대될 예정이다. 이 시스템은 2016년 2월 서초구에서 처음 도입된 후, 8월부터 서울 전 지역에서 시범사업이 진행 중에 있다.
◆ LTV·DTI 규제 완화 종료
주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 7월 종료된다. LTVㆍDTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정했다. 일몰시기를 앞두고 2015년과 2016년 4월에 각각 한 차례씩 연장됐다.
◆ 재건축초과이익환수제 유예 종료
연말에는 재건축 시장의 큰 이슈로 작용할 수 있는 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월 서울과 수도권에서 시행됐다. 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다.그러나 2008년 글로벌 금융위기 후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간이 추가로 연장됐다. 이에 따라 2017년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용 받게 된다.