금리인상·추가규제 등 악재 산적, ‘대전’ 아파트분양 물량 2배 상승, ‘세종’ 겨냥한 강력 규제로 하향세
‘충남’ 미분양 등 공급과잉 우려돼, ‘충북’ 전국적 분위기에 편승 예상, 올해 최대 변수는 ‘규제·금리인상’
정유년 새해 국내 부동산 시장에 먹구름이 드리우고 있다. 미국발 금리 인상 여파와 가계부채 증가세에 부동산 규제 강화 등으로 부정적 전망이 확산되고 있는 가운데, 19대 대통령 선거라는 돌발변수까지 맞물리면서 시장 상황을 예측할 수 없다는 게 대체적인 시각이다.
엎친 데 덮친 격으로 정부 부동산 추가규제가 예고된 가운데, 규제 수위가 어느 정도냐에 따라 후폭풍이 만만치 않을 것으로 보인다. 이 같은 흐름 속에서 충청권 부동산 시장 판도에 지각변동이 일어날지 주목된다. 특히 대한민국 실질적 행정수도라는 상징성을 안고 있는 세종의 분양시장이 대전 등 인근지역 부동산 시장의 판도에 어떤 영향을 미칠지가 관심거리다.
◆ 충청권 아파트 물량
올해 대전에서 지난해보다 2배가 많은 아파트 분양 물량이 쏟아진다.
국내 부동산 시장이 미국발 금리 인상 여파와 부동산 규제 강화 등에 따라 크게 위축될 수 있다는 분석이 나오고 있는 가운데 세종은 아파트 물량이 지난해보다 감소하고 충남은 80% 이상 증가할 것으로 예상되고 있다. 8일 부동산 114리서치센터의 '충청권 지역 민영아파트 분양물량 증감률표(지난해 20일 기준)'에 따르면 올해 대전물량은 6449가구로 지난해 3000가구에 비해 115%가 증가할 것으로 전망됐다. 지역별로는 도안 갑천친수구역 개발사업을 품고 있는 서구와 유성구에만 절반이 넘는 2702가구가 준비돼있다. 서구는 지난해 1326가구 분양에서 54% 상승한 2052가구가, 유성구는 지난해 1045가구보다 60.8% 감소한 650가구가 풀린다. 중구는 629가구, 동구는 2244가구, 대덕구는 1503가구로 요약됐다.
대규모 주요단지별로 보면 동구 용운동 용운e편한세상이 2244세대, 대전관저더샵(28BL) 950가구가 분양된다. 토지보상 문제로 애초 착공시점을 놓친 동일스위트의 '2400세대 메머드급 옛 남한제지 도시개발프로젝트' 까지 분양물량에 포함될 경우, 대전에는 1만 가구 가까운 물량이 풀릴 전망이다. 정부 부동산 규제의 새로운 타깃으로 설정된 세종의 물량은 지난 9638가구에서 63.2% 줄어든 3568가구로 줄었다. 대규모 공급물량이 예정된 충남에선 지난해 9514가구보다 84.3% 증가한 1만 7530가구가 분양시장에 풀린다. 지역별로는 △공주 304가구 △당진 1087가구 △보령 490가구 △서산 2526가구 △아산 3577가구 △천안 7912가구 △홍성 1634가구 등이다. 이어 미분양 관리지역인 청주를 품고 있는 충북의 물량은 지난해 1만 2844가구보다 16.8% 줄어든 1만 689가구로 집계됐다.
부동산 전문가는 “대전·충남 물량이 대폭 늘고, 세종 물량이 대폭 줄어들었다는 점이 큰 관심을 끈다. 향후 지역별 분양 성공 여부에 관심이 모아지고 있는 가장 큰 이유”라며 “전매제한 기간 강화, 대출 규제 등으로 불확실성이 커져 건설사가 공격적으로 분양하기 어려워진 부분도 있다. 분양일정이 다소 변경될 여지도 있다”고 말했다.
◆ 전망
지난해보다 2배가량 아파트 물량이 늘어날 것으로 예상되고 있는 대전은 예기치 못한 변수 등장으로 ‘호황이냐 공급과잉이냐’ 롤러코스터 양상을 보일 전망이다. 세종 물량 대폭 감소와 맞물려, 세종으로 몰렸던 수요자들의 시선이 전매제한이 없는 인근 대전으로 옮겨갈 수 있다는 관측이 핵심변수로 자리잡을 것으로 보인다. 대전 부동산 시장을 뒤흔들 수 있는 사안이어서 업계의 긴장감은 더욱 높아지고 있다. 부동산 전문가들은 우선 긍정적 전망을 내놨다. 올해 본격 추진되는 대전 도안갑천친수구역 아파트 분양시장 위주로 활기를 띨 가능성이 크다는 게 핵심이다. 그러면서 엑스포과학공원, 도시철도 2호선 트램 등 대형 개발호재가 현실화되느냐 여부에 따라 부동산 시장 분위기가 달라질 것이라는 전망을 보태고 있다.
다만 대전의 아파트 입주물량이 지난해보다 2배 이상 껑충 뛰어오를 것으로 예상되면서, 공급과잉 논란에 대한 우려는 불편한 진실로 꼽힌다. 무엇보다 세종의 물량 대폭 감소와 맞물려, 공급과잉 불안감을 부추기고 있는 모습이다. 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 중도금 대출요건 강화 등 세종시를 겨냥한 강도 높은 규제가 대전 분양시장을 심하게 뒤흔들 수 있다는 얘기다. 세종 분양시장은 11·3부동산 대책의 영향으로, 실수요자 중심으로 재편될 것이라는 게 전문가들의 관측이다. 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 중도금 대출요건 강화 등 세종을 겨냥한 강도 높은 규제로, 투기수요가 대거 빠질 수 있다는 얘기다. 여기에 신규 분양시장이 다소 하향세로 돌아설수 있겠지만, 매매시장 활성화는 지속될 것으로 진단했다. 충남 부동산 시장은 그야말로 안갯속이다. 아파트 입주물량이 지난해보다 2배 이상 뛰어오를 것으로 예상되면서, 공급과잉에 대한 우려가 커지고 있다. 여기에 9000세대가 넘는 미분양 물량이 남아있다는 점도 악재다.
충북 부동산 시장은 전국적인 분위기에 편승해 갈 것이라는 분석이다.
정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 “대전 분양시장은 상반기, 갑천구역 등 아파트 분양을 위주로 활기를 띨 가능성이 크다. 분양시장이 살아나면 매매시장도 덩달아 오르는 경향이 있다. 엑스포과학공원, 도시철도 2호선 트램 등 개발호재 등이 현실화되느냐에 따라 부동산시장 분위기가 달라질 것”이라고 말했다. 정 교수는 또 “세종은 계획에 따른 꾸준한 공급이 있었다. 투자 목적의 아파트 분양층과 일부는 투기도 있겠지만 실거주를 위한 수요층이 복합돼 있다”며 “하지만 정부 대책으로 시장판도가 투자 개념보다는 실수요로 바뀌면서 신규 분양시장은 어려울 수 있지만 매매시장은 어느정도 거래가 활성화돼 있기 때문에 우려할 정도는 아니다”라고 말했다.
◆ 변수
올해 부동산 시장의 최대 변수는 금융규제와 금리로 요약될 전망이다.
2%대 주택담보대출 금리는 최근 3% 중반대로 치솟았고, 원금이자 동시 상환으로 부동산 경기를 위축시킬 가능성이 곳곳에 도사리고 있다는 분석이다.
8일 한국은행 대전충남지역본부에 따르면 예금은행 주택담보대출 평균금리는 10월 신규취급액 기준 2.89%다. 지난 7월 2.66%보다 0.23% 포인트 오른 것으로, 이는 올해 최고수준 금리로 기록됐다. 지역 시중은행들의 주택담보대출 인상률은 한국은행의 평균금리 인상률보다 세 배 가량 컸다. 지난 7월 기준 2%대 후반 금리를 유지하던 지역 B은행의 주택담보대출 금리는 최근 변동 3.2%, 고정(분할상환) 3.6%로 치솟았다. 은행권이 8월 가계부채 관리대책, 미국 금리인상 영향으로 일제히 금리를 올리고 있는 분위기 속, 주택담보 대출자들은 가계 빚 상환능력 한계에 직면할 것으로 보인다. 여기에 원금상환과 함께 가계 빚을 갚아가야할 상환액이 금리상승으로 오히려 불어나는 최악의 시나리오까지 등장하면서, 불길한 기운을 드리우고 있다.
대전 직장인 A씨(33·대전 서구)는 “거치기간 없이 원금과 이자를 함께 상환하는 것도 허리가 휠 정도인데, 금리 인상에 따른 상환금액 확대부담까지 떠안으면서 잠을 설치는 게 잦아졌다”고 말했다.
이에 대해 대전지역 한 은행 관계자는 “일반적인 직장인 기준으로 봤을때, 아직은 지나치게 올랐다 평가할 수 없다. 향후 더 오른다면 문제가 될 수 있지만 지금은 문제 수준으로 치부할 수 없다”고 말했다. 이 같은 흐름 속, 아파트 시장의 불확실성이 곳곳에 산재해 있다는 게 전문가 입장이다. 이는 곧바로 부동산 수요가 줄면서, 부동산 매매가격 하락을 부추길 수 있다는 것과 연관지어진다. 전문가들은 시중은행이 책정한 주택담보대출 금리가 지나치게 높다고 지적한다. 또 아파트 분양과 관련해선 신중한 접근이 필요하다고 조언했다.
한 부동산 전문가는 “기준금리가 1.26%인것에 비해 주택담보대출 금리가 너무 높다”며 “미국 금리 인상을 핑계삼기에는 너무 높은 금리다. 정부 차원의 관심이 필요하다”고 말했다.